Labākās un efektīvākās zemes izmantošanas analīzes procedūra

Alternatīvu zemesgabala izmantošanas variantu izstrādes I posms

Zemes gabala izmantošanas alternatīvo variantu analīze II posms

Ienākumi Izmaksas

Neto pamatdarbības ienākumi

Ienākumi, kas attiecināmi uz ēkām un būvēm

D ēka = Būvniecības izmaksas (C) * Kapitalizācijas koeficients (K ēka )

Ienākumi, kas attiecināmi uz zemi

D z.u. = CHOD - D ēka.

Zemes izmaksas:

Ar z.u. = D z.u. / UZ zeme

MAX zemes izmaksas

Labākais un efektīvākais zemes izmantošanas variants

Visefektīvākā nekustamā īpašuma izmantošana ir tāda, kas starp citām saprātīgām, iespējamām un likumīgām alternatīvām izrādās fiziski iespējama, pietiekami pamatota (no juridiskā, tehnoloģiskā un finansiālā viedokļa), finansiāli iespējama un ved uz maksimālo vērtību. no īpašuma vai maksimālās atdeves likmes no ieguldītā kapitāla.

Ja vietnē ir uzlabojumi, labākā izmantošana var atšķirties no esošās. Tomēr esošā izmantošana turpināsies, līdz zemes vērtība tās vislabākajā izmantošanā pārsniegs visa īpašuma vērtību tā pašreizējā lietošanā plus uzlabojumu iznīcināšanas (pārvietošanas) izmaksas.

Faktori, kas nosaka visefektīvāko nekustamā īpašuma izmantošanu, ir: juridiskais spēks, atrašanās vietas potenciāls, tirgus pieprasījums, objekta resursu kvalitāte, tehnoloģiskā iespējamība, finansiālā iespēja.

Juridiskā spēkā esamība.Šī faktora analīzes procesā tiek ņemtas vērā tiesības un juridiskie ierobežojumi, kas saistīti ar konkrēto zemes gabalu: zonējuma noteikumi, vides likumi, būvnormatīvi, nodokļu politika utt.

Atrašanās vietas potenciāls– viens no galvenajiem zemes gabala vērtību noteicošajiem faktoriem. Lai to noteiktu, jums ir jāatbild uz vairākiem jautājumiem:

Kā vietne ir saistīta ar apgabalā dominējošo zemes izmantošanas veidu;

Kāda ir vietnes pieejamība (transportam un gājējiem);

Kāda ir vietnes vizuālā atvērtība, pamatojoties uz paredzētajiem tās izmantošanas mērķiem;

Vai ir dažādas neērtības un briesmas, arī slēptas, kas var ietekmēt vietnes lietošanu un līdz ar to arī cenu.

Tirgus pieprasījums– jāanalizē, lai noteiktu, cik lielā mērā plānotā zemes izmantošanas iespēja interesē investoru, ņemot vērā piedāvājuma un pieprasījuma raksturu konkrētajā tirgū. Lai to izdarītu, jums: a) jānosaka piedāvājuma un pieprasījuma puses faktori, kas ietekmē zemes cenu; b) noteikt “mērķa” tirgu, tas ir, tos lietotājus, kuri varēs īrēt vai iegādāties šo īpašumu; c) noteikt šī objekta priekšrocības, nodrošinot tā konkurētspēju un priekšrocības.

Analizējot Rresursu kvalitāte No vietas, tiek apsvērta vietas fiziskā piemērotība dažādām attīstības iespējām: izmērs, forma, reljefs, augsnes nestspēja un citas dabas īpašības.

Pētot tādu faktoru kā tehnoloģiskā iespējamība tiek konstatēta iespēja šajā objektā paredzēto objektu uzbūvēt noteiktajā termiņā un panākot atbilstību būvniecības un uzstādīšanas darbu izmaksām un kvalitātei.

Visbeidzot, faktoru analīze finansiālā iespējamībaļauj novērtēt objektā būvējamā objekta spēju nodrošināt pietiekama daudzuma un ilguma naudas plūsmu, lai atmaksātu kapitālu un iegūtu sagaidāmo atdeves likmi.

Atlikuma metode zemei - ienākumu kapitalizācijas metodes variants, kas balstīts uz produktivitātes pārpalikuma principu. Izmanto gadījumos, kad uzlabojumi ir salīdzinoši jauni vai vēl nav uzbūvēti. To vērtību var noteikt ar augstu precizitātes pakāpi, tāpat kā to lietderīgās lietošanas laiku.

kur V L ir zemes gabala izmaksas; V b - uzlabojumu izmaksas; R L - zemes gabala kapitalizācijas koeficients; R b - kapitalizācijas koeficients uzlabojumiem.

Piemērs: Jaunuzceltu ēku un būvju izmaksas ir CU 450 000, un to ekonomiskais kalpošanas laiks ir 50 gadi. Investīciju atdeves likme Y 12% apmērā ir noteikta kā atbilstoša citām ieguldījumu iespējām ar līdzīgu riska pakāpi. Ikgadējie neto darbības ienākumi pirmajā gadā tiek lēsti CU 65 000 apmērā.

Aprēķinot ieguldījumu atgūšanu ēkās, izmantojot Ring metodi (taisnā kapitāla atdeve), tiek pieņemts, ka ienākumi no ēkas un būvēm laika gaitā pakāpeniski samazinās.

Gada kapitāla atdeves likme ir 100%: 50 gadi = 2%.

Kapitalizācijas likme uzlabojumiem būs vienāda ar: 0,12 + 0,02 = 0,14.

Noteiksim ar uzlabojumiem saistīto ienākumu apmēru:

CU 450 000 0,14 = CU63 000

Tādējādi atlikušie ienākumi ir CU 65 000. - CU 63 000 = CU 2000 piešķirts zemes gabalam.

Kapitalizācija CU 2000 ar 12% ieguldījumu atdeves likmi ar neierobežotu ienākumu periodu (jo zeme nenolietojas) ļauj novērtēt zemes gabalu:

2000 / 0,12 = CU 16 667

No šejienes īpašuma kopējā vērtība tiek lēsta:

CU 450 000 + CU 16 667 = CU 466 667

Ja no uzlabojumiem 50 gadu laikā bija paredzēts saņemt vienādus ienākumus, tad jāpiemēro vienotā kapitāla aizstāšanas mūža rentes metode (Inwood metode).

Šajā gadījumā ienākumi, kas attiecināmi uz uzlabojumiem, būs:

CU 450 000 0,120417 (ieguldījuma koeficients vienības nolietojumam pie n=50, i=12%) = CU 54 188

Atlikušais ienākums, kas attiecināms uz zemi:

CU 65 000 - CU 54 188 = CU 10 812

Zemes izmaksas tiek aprēķinātas pēc kapitalizācijas:

CU 10 812 / 0,12 = CU 90 102

Un kopējās īpašuma izmaksas tiek lēstas:

CU 450 000 + 90 102 kub. = CU 540 102

Atlikuma metodi var pielietot, nosakot optimālo (efektīvāko) zemes izmantošanu. Tajā pašā laikā katram no variantiem tiek aplēstas uzlabojumu izmaksas (aizstāšanās izmaksas), tiek prognozēts neto darbības ienākumu (NOI) apjoms un noteikts uzlabojumu kapitalizācijas koeficients. Kapitalizācijas koeficients tiek reizināts ar paredzamajām izmaksām, un rezultāts tiek atņemts no plānotajiem neto darbības ienākumiem. Tādā veidā tiek noteikti prognozētie ienākumi no zemes. Variants, kurā atlikušie ienākumi no zemes būs vislielākie, ir tās optimālā (labākā un efektīvākā) izmantošana, ņemot vērā esošos juridiskos un fiziskos ierobežojumus.

Atlikumu metode ēkām - izmanto, lai novērtētu ilgtermiņa un novecojušu uzlabojumu vērtību, ar nosacījumu, ka zemi var novērtēt ar augstu precizitātes pakāpi, piemēram, izmantojot salīdzinošās metodes, tas ir, ir plaši dati par nesen salīdzināmiem pārdošanas apjomiem.

Tiek izmantota šāda aprēķina formula:

kur V L ir zemes izmaksas; V b - uzlabojumu izmaksas; R L - zemes kapitalizācijas koeficients; R b - kapitalizācijas koeficients uzlabojumiem.

Piemērs: zemes gabala vērtība ir 50 000 CU, pamatojoties uz nesen salīdzināmu brīvo zemes gabalu pārdošanu.

Diskonta likme Y = 12%. Gada neto darbības ienākumi ir CU 65 000. Ēkas ekonomiski lietderīgās lietošanas laiks ir 50 gadi. Aprēķināsim ēkas izmaksas, izmantojot kapitāla lineārās un vienotās rentes atdeves metodes.

Ar zemi saistītos ienākumus aprēķinām šādi:

CU 50 000 0,12 = CU 6000 (ieguldījumi zemē nav atmaksājami, jo tie ir mūžīgi).

Ienākumus no ēkas saņems kā atlikušo ienākumu:

CU 65 000 - CU 6000 = CU 59 000

Ēkas izmaksas ar lineāro ieguldījumu atdevi 50 gadu ekonomiskajā kalpošanas laikā būs:

CU 59 000 / 0,14 = CU 421 429

Ēkas izmaksas ar vienotu mūža rentes atdevi no ieguldījumiem:

CU 59 000 / 0,120417 = CU 489 965

Atlikuma metodes piemērošana ēkām un zemei ​​var radīt negatīvu vērtību.

Ja, izmantojot atlikuma metodi zemei, uz zemesgabalu ir attiecināts negatīvs atlikušais ienākums, tad ir jāpārbauda, ​​vai visi kapitalizācijas likmes un ienākumu aprēķinā izdarītie pieņēmumi ir pareizi.

Ja aprēķinos nav konstatētas kļūdas, var izdarīt šādus secinājumus:

1) ēka ir noteikta zemes gabala “pārmērīgs labiekārtojums”, tas ir, uz ēku attiecinātie ienākumi nespēj nodrošināt nepieciešamo ieguldījumu atdevi un ēkā ieguldītā kapitāla atdevi;

2) nepieciešama cita pieeja īpašuma apsaimniekošanai, lai padarītu to pievilcīgāku, teiksim, īrniekiem, koriģējot īres maksājumu likmes un maksājumu grafiku, mainot īrnieku sastāvu vai sniegto pakalpojumu līmeni.

Ja, ēkai izmantojot atlikuma metodi, ēkas vērtība ir negatīva, jums vajadzētu:

1) veikt izmaiņas objekta pārvaldībā;

2) ēku nojaukt un aizstāt ar citu, kas atbildīs optimālai (efektīvākajai) zemes izmantošanai.

Shēma neto darbības ienākumu aprēķināšanai

1. Tiek novērtēti potenciālie bruto ienākumi, t.i. visus ienākumus, ko objekts spēj gūt, ja telpa ir pilnībā aizņemta. Aprēķināts kā gada maksimālā ienākumu summa.

2. Tiek atskaitīta korekcija par slodzes līmeni un zaudējumiem maksājumu iekasēšanas laikā.

3. Pieskaita citus ienākumus (ar to saprotot ienākumus no uzņēmuma teritorijā vai īpašuma iekšienē).

4. Veidojas faktiskie (faktiskie) bruto ienākumi - tie ir sagaidāmie ienākumi no nekustamā īpašuma, ņemot vērā telpu noslogojuma līmeni un maksājumu nesaņemšanu, kā arī citus ienākumus.

5. Tiek atskaitīti saimnieciskās darbības izdevumi.

Ekspluatācijas izdevumi ir periodiski izdevumi, kas nepieciešami objekta funkcionālās piemērotības uzturēšanai, nodrošinot bruto ienākumu saņemšanu. Ir divas galvenās darbības izdevumu grupas:

Fiksētie (fiksētie) - izdevumi, kas pēc lieluma ir neatkarīgi no objekta darbības pakāpes. Tie ietver, pirmkārt, īpašuma nodokļus un apdrošināšanas prēmijas;

Mainīgie lielumi ir izmaksas, kas mainās atkarībā no objekta slodzes līmeņa. Ietver nodevas par komunālajiem pakalpojumiem, tīrīšanu, apsardzi, atkritumu izvešanu un izmaksas par ainavu veidošanu.

6. Tiek atskaitīta nomaiņas rezerve - izmaksas par nomaiņu, objekta saimnieciskajā kalpošanas laikā tā atsevišķos elementus, kas ir pakļauti ātrākam nolietojumam nekā galvenā konstrukcija (jumta segums, paklāji, santehnika, lifta aprīkojums).

7. Tiek veidoti tīrie pamatdarbības ienākumi - ienākumi, kas paliek pēc visu saimnieciskās darbības izdevumu un aizvietošanas rezerves atņemšanas no faktiskajiem bruto ienākumiem (pirms kredīta apkalpošanas summu un nolietojuma izmaksu samaksas).

Vislabākā un efektīvākā nekustamā īpašuma izmantošana ir brīva vai apbūvēta zemes gabala izmantošanas iespēja, kas ir juridiski iespējama un atbilstoši noformēta, fiziski iespējama, nodrošināta ar atbilstošiem finanšu resursiem un dod maksimālo vērtību.

Parasti visefektīvākā lietojuma analīze tiek veikta saskaņā ar vairākām alternatīvām iespējām un ietver šādas jomas:

Tirgus analīze;

Iespējas iespējamības analīze;

Visefektīvākā lietojuma analīze.

Tirgus analīze ietver pieprasījuma noteikšanu pēc alternatīvām izmantošanas iespējām esošajām, lai izpētītu piedāvājumu un pieprasījumu, tirgus kapacitāti, īres likmju dinamiku utt. katrai opcijai.

Priekšizpētes analīze ietver izmaksu pamatkomponentu aprēķinu: ienākumu plūsmu un kapitalizācijas likmes, lai noteiktu izmaksas, ņemot vērā katras juridiski pamatotas un fiziski īstenojamas iespējas mainīgos lielumus.

Efektīvākā izmantošanas analīze ietver detalizēta plāna izstrādi katras iespējas īstenošanai, ņemot vērā konkrētos tirgus dalībniekus, projekta laiku un finansējuma avotus, lai izvēlētos variantu, kas nodrošina maksimālu vērtējamā objekta produktivitāti.

Labākās izmantošanas analīzes kritēriji:

Juridiskā pieņemamība;

Fiziskā iespējamība;

Finansiālā drošība;

Maksimālā produktivitāte.

Visos gadījumos vispirms tiek pārbaudīta katra izskatāmā lietošanas gadījuma juridiskā pieļaujamība. Nekustamā īpašuma efektīvākās izmantošanas veidu izvēli var ietekmēt ilgtermiņa nomas līgumu esamība. Atlikušajā nomas termiņa laikā uz īpašuma lietošanu attiecas nomas līguma noteikumi. Ja īpašuma visefektīvāko izmantošanu ierobežo nomas līgums, tas ir jāatspoguļo novērtējuma ziņojumā.

Piemērs. Ja īpašums ir ierobežots ar zemes nomas līgumu, kas beidzas pēc vairāk nekā 12 gadiem, tad būvēt jaunu ēku, kuras saimnieciskais kalpošanas laiks ir 40 gadi, var nebūt ekonomiski izdevīgi.

Piemērs. Noteiktu stāvu ēku būvniecība, ugunsbrīves, insolācijas prasības.

Fiziskā iespējamība. Fiziskās iespējamības kritēriji — lielums, forma, platība, dizains, zemes apstākļi un piekļuves ceļi vietai, kā arī dabas katastrofu (piemēram, plūdu vai zemestrīces) risks — ietekmē paredzēto zemes izmantošanu.

Finansiālā drošība. Opcija tiek uzskatīta par finansiāli dzīvotspējīgu, ja tā nodrošina darbības ienākumus, kas ir vienādi vai lielāki par darbības izmaksām, finansēšanas izmaksām un nepieciešamo kapitāla atdeves shēmu. Ja izmantošanas veids nav saistīts ar regulāru ienākumu gūšanu no ekspluatācijas, tad analīzē tiek atlasīti tie varianti, kas rada nekustamo īpašumu par izmaksām, kas ir vienādas vai pārsniedz objekta būvniecības vai rekonstrukcijas izmaksas šim jaunajam izmantošanas veidam. Vērtētājam jāsalīdzina kapitāla pieaugums vai ienākumi no īpašuma lietošanas ar veiktajiem kapitālizdevumiem. Ja ienākumi ir mazāki par izdevumiem vai tikai nedaudz pārsniedz tos, šāds izmantošanas veids tiek uzskatīts par finansiāli neizdevīgu.

Lai novērtētu lietojumus, kas rada regulārus ienākumus no darbības, katram no tiem vērtētājs aprēķina kopējos neto saimnieciskās darbības ienākumus, individuālo ieguldītā kapitāla atdeves likmi un uz zemi attiecināmo ienākumu apmēru. Ja neto ienākumi atbilst nepieciešamajai investīciju atdevei un nodrošina nepieciešamo atdevi no zemes, šāds izmantošanas veids ir finansiāli izdevīgs.

Maksimālā ražība ir zemes gabala kā tāda augstākā vērtība neatkarīgi no tā, vai tas ir brīvs (faktiski vai nosacīti) vai apbūvēts. Tādējādi šī kritērija īstenošana paredz no visiem likumā atļautajiem, fiziski īstenojamiem un pozitīvu ienākumu apmēru paredzošiem variantiem tāda lietošanas veida izvēli, kas nodrošina nekustamā īpašuma - zemes gabala - pamata maksimālo vērtību.

Zemes gabala maksimālo ražīgumu nosaka, korelējot tā ienākumu apjomu ar tirgus pieprasīto kapitalizācijas likmi šim izmantošanas veidam. Visefektīvākais ir izmantošanas veids, kas nodrošina vislielāko zemes ienesīgumu. Visu zemes gabala vērtības noteikšanas metožu pamatā, lai izvēlētos visefektīvāko variantu, ir tā sauktā atlikuma tehnika.

Ienākumi no zemes tiek uzskatīti par līdzsvaru starp kopējiem ienākumiem no nekustamā īpašuma un tiem ienākumu summām, kas tiek nodrošināti, piesaistot darbaspēku, kapitālu, pamatlīdzekļus (funkcionējošas ēkas un būves). Savukārt zemes gabala izmaksas ir starpība starp visa īpašuma kopējām izmaksām un ēku atlikušajām izmaksām vai to būvniecības izmaksām.

Nekustamā īpašuma vislabāko izmantošanu var panākt vai nu uz esošo ēku bāzes, vai arī izbūvēt principiāli jaunus uzlabojumus, kas prasa zemesgabalu uzskatīt par neapbūvētu.

Pamatojoties uz to, vērtētāji, analizējot nekustamā īpašuma labāko izmantošanu, izmanto divus paņēmienus:

- visefektīvākā vietnes izmantošana kā neattīstīta;

- visefektīvākā vietnes kā apbūves zonas izmantošana.

Vērtējamā īpašuma kā neapbūvēta zemes gabala labākās un efektīvākās izmantošanas noteikšanas metode ir balstīta uz pieņēmumu, ka tajā nav apbūves vai tās var tikt atbrīvotas no ēkām to nojaukšanas rezultātā. Rezultātā zemes izmaksas tiek noteiktas, pamatojoties uz iespējamo izmantošanas iespēju izvēli, kas nodrošina nekustamā īpašuma rentabilitāti, un saskaņā arnekustamā īpašuma objektu parametru atlase atbilstoši konkrētam mērķim.

Iespējai izmantot zemes gabalu kā neapbūvētu ir divi galvenie veidi:

Zemes gabala izmantošana spekulācijām, t.i., tā pārdošana bez uzlabojumiem investoram, kurš pēc tam to attīstīs atbilstoši tirgus prasībām vai savām vēlmēm. Šī opcija ir piemērojama
kad nekustamā īpašuma tirgi ir pārsātināti.

Zemes gabala izveide ar jaunām ēkām un būvēm, tai skaitā:

- izstrāde bez starplietojuma, ja tiek apsvērta jauna izmantošanas iespēja, tirgus akceptēta analīzes datumā;

- izstrāde ar starpposma izmantošanu ietver esošās izmantošanas iespējas pagaidu saglabāšanu, līdz jaunais variants būs pieprasīts tirgū, pamatojoties uz tirgus situācijas prognozi;

- zemes gabala sadalīšana vai apvienošana, lai panāktu maksimāli efektīvu izmantošanu;

- objekta attīstība ar jaunām ēkām, kas pēc mērķa un fiziskajiem parametriem ir līdzīgas esošajai iekārtai.

Visefektīvākā zemes gabala kā apbūvēta izmantošana paredz esošo ēku saglabāšanu analizētajā vietā.

Iespēja izmantot zemes gabalu kā apbūvētu ir divi galvenie veidi:

- saglabājot vērtējamā īpašuma esošo mērķi;

- mainot novērtējamā īpašuma esošo mērķi.

Maksimālās produktivitātes novērtējums atkarībā no kapitalizācijas koeficienta novērtējuma tiek veikts, izmantojot šādas metodes.

Pirmā metode: Zemes gabals tiek uzskatīts par neapbūvētu, zemes un ēku kapitalizācijas rādītāji ir atšķirīgi.

1. Nosacīti neapbūvēta zemesgabala ar ēkām un būvēm konkrētam mērķim attīstības izmaksu noteikšana, ņemot vērā tirgus pieprasījumu un piedāvājumu.

Slodzes koeficienta un savākšanas zudumu korekcijas.

Citu ienākumu saņemšanas iespēju un apmēra noteikšana.

6. Ekspluatācijas izmaksu aprēķins.

7. Kapitāla izmaksu rezervju aprēķins.

8. Neto pamatdarbības ienākumu aprēķins.

9. Kapitalizācijas koeficienta aprēķins ēkām.

10. Uzcelto ēku un būvju radīto ienākumu novērtējums.

11. Uz zemi attiecināmo ienākumu aprēķins.

12. Kapitalizācijas koeficienta aprēķins zemes gabalam.

13. Zemes gabala vērtības noteikšana pēc zemes gūto ienākumu kapitalizācijas metodes.

Otrā metode: Zemes gabals uzskatāms par neapbūvētu, kapitalizācijas likmes ēkām un zemei ​​vienādas.

Nosacīti neapbūvēta zemesgabala ar ēkām un būvēm konkrētam mērķim izstrādes izmaksu noteikšana, ņemot vērā tirgus pieprasījumu un piedāvājumu.

Potenciālo bruto ienākumu aprēķins.

Korekciju veikšana, lai ņemtu vērā noslodzes koeficientu un zaudējumus maksājumu iekasēšanā un citu ienākumu apmēru.

Faktisko bruto ienākumu aplēse.

Ekspluatācijas izmaksu un kapitāla izmaksu rezervju aprēķins.

Kopējo neto darbības ienākumu aprēķins.

Novērtējamā īpašuma kopējās kapitalizācijas likmes aprēķins.

Nekustamā īpašuma vērtēšana pēc nekustamo īpašumu radīto tīro pamatdarbības ienākumu kapitalizācijas metodes.

Ienākuma gabala vērtības aplēse kā starpība starp paredzamo īpašuma vērtību un uzlabojumu izmaksām.

Trešā metode: Zemes gabals uzskatāms par neapbūvētu, un ir zināma īpašuma tirgus cena tam paredzētajam mērķim:

1. Tiek noteikta tirgus vērtība gatavam konkrētam mērķim, ko var apbūvēt uz analizējamā zemesgabala.

2. Tiek aprēķinātas būvniecības izmaksas, ieskaitot attīstītāja peļņu.

3. Zemes gabala vērtību aprēķina kā starpību starp
īpašuma pārdošanas cena un kopējās izmaksas.

Ceturtā metode: Zemes gabals uzskatāms par apbūvētu, ēkām nepieciešami daži uzlabojumi:

Kopējās kapitalizācijas koeficienta noteikšana.

Izmaksu aprēķins objekta labiekārtošanai.

Nekustamā īpašuma vērtības pieauguma aprēķins, ņemot vērā veiktos uzlabojumus.

Piektā metode: Zemes gabals uzskatāms par apbūvētu un nav nepieciešama rekonstrukcija:

Nekustamā īpašuma radīto neto darbības ienākumu aprēķins.

1. Kopējās kapitalizācijas koeficienta noteikšana.

Nekustamā īpašuma vērtēšana, izmantojot neto pamatdarbības ienākumu kapitalizācijas metodi.

Apzinātās nekustamā īpašuma objektu pazīmes un tirgus situācijas attīstība var prasīt nestandarta izmantošanas veidus.

Atsevišķi lietojumi

Parasti efektīvākās iespējas izmantot analizējamo nekustamo īpašumu neatšķiras no līdzīgu objektu izmantošanas. Tomēr, ņemot vērā novērtējamā īpašuma neparasto vai unikālo raksturu, tā efektīvākā izmantošana var atšķirties.

Starpposma lietojumi

Ja nekustamā īpašuma efektīvākās izmantošanas iespēja ir balstīta uz tirgus situācijas izmaiņām nākotnē un līdz ar to var būt iespējama pēc kāda laika, vērtēšanas datumā esošā izmantošanas iespēja tiek uzskatīta par starpposmu. Starpposma lietojumu, kas pēc kāda laika var mainīties, var arī identificēt kā visefektīvāko iespēju konkrētajā periodā.

Juridiski strīdīgi lietojumi

Ja ar likumu atļautā objekta faktiskā izmantošana neatbilst tā atrašanās vietā spēkā esošajiem standartiem. Parasti tas ir izmaiņu vai jaunu zonējuma noteikumu sekas.

Nelabākie lietojumi

Praksē faktiskā attīstība var neatbilst to vietņu visefektīvākajai izmantošanai, kurās tā atrodas. Situācijas maiņa var prasīt gan nekustamā īpašuma esošā mērķa maiņu, gan tā saglabāšanu, taču uz kvalitatīvi atšķirīga pamata, prasot noteiktus kapitālos izdevumus.

Daudzfunkcionāls

Tādējādi liela ēka var ietvert dzīvojamās telpas, birojus, veikalus, pakalpojumu centrus utt. Tāpat uz zemes gabala var uzbūvēt mājokļus, iepirkšanās un izklaides centrus un citus infrastruktūras objektus.

Īpaša nolūka izmantošana

Piemēram, visefektīvākā rūpnīcas izmantošana, kas ražo smago mašīnu aprīkojumu, visticamāk, būs turpināt ražot šo aprīkojumu, un visefektīvākā graudu elevatora izmantošana, visticamāk, būs turpināt to izmantot kā elevatoru.

Spekulatīvie lietojumi

Īpašumā esošā zeme, kas paredzēta pārdošanai nākotnē, tiek uzskatīta par spekulatīvu ieguldījumu instrumentu.

Vietnes platības pārpalikums un pārpalikums

Apbūvētajās platībās var būt pārmērīga platība, kas nav nepieciešama pašreizējai ēku izmantošanai. Neapbūvētajos zemes gabalos var būt platība, kas nav nepieciešama primārajai izmantošanai ar vislielāko ietekmi. Visefektīvākais veids, kā izmantot vietas pārpalikumu, var būt papildu ēku izveide vai neattīstīšana.

Atsevišķos gadījumos tiek uzskatīta papildu platība, kas nav nepieciešama esošajām ēkām un nav atdalāma no īpašuma un pārdodama.

Nekustamā īpašuma vērtēšana, izmantojot ienākumu pieeju

Pamatjēdzieni

Gaidīšanas princips

Tirgus vērtības aplēses, izmantojot ienākumu pieeju, ir balstītas uz ienākumu, ko paredzams, ka attiecīgais aktīvs radīs atlikušajā tā ekonomiskās dzīves laikā, konvertēšanu vērtībā. No teorētiskā viedokļa ienākumu avots var būt jebkas: īre, pārdošana, dividendes, peļņa. Galvenais, lai tas būtu vērtējamā aktīva produkts. Izmantojot šo pieeju, ir iespējams un lietderīgi novērtēt tos aktīvus, kas tiek izmantoti vai var tikt izmantoti ienākumu gūšanas interesēs (nekustamais īpašums, akcijas, obligācijas, vekseļi, nemateriālie aktīvi u.c.).

Ienākumu ģenerējoša aktīva novērtēšanas pamatprincipi ir gaidīšanas princips un aizstāšanas princips. Šīs pieejas gaidīšanas princips ir galvenais metodes veidošanas princips. Tajā teikts, ka aktīva vērtību K nosaka tā pašreizējā (šodien, pašreizējā) vērtība (PV - no angļu valodas pašreizējā vērtība) no visiem viņa nākotnes ienākumiem I: , kur uz - aktīvu turēšanas periods.

Jo augstāks ir novērtējamā aktīva ienākumu potenciāls, jo augstāka ir tā vērtība. Šajā gadījumā ienākumu analīze jāveic visā aktīva atlikušajā saimnieciskajā kalpošanas laikā, ar nosacījumu, ka tas šajā periodā tiek izmantots visefektīvākajā veidā.

Saskaņā ar aizvietošanas principu aktīva maksimālā vērtība nedrīkst pārsniegt zemāko cenu Va, par kuru var iegādāties citu līdzīgu aktīvu ar līdzvērtīgu ienesīgumu: , Kur T - analogu skaits. Šis princips ir investīciju alternatīvu ekonomiskā principa analogs.

Ienākumu pieejas ietvaros tiek izšķirta tiešās kapitalizācijas metode un ienākumu kapitalizācijas metode pēc kapitāla atdeves likmes (3.1. att.). Šīs metodes ir balstītas uz neto darbības ienākumu un kapitalizācijas vai diskontēšanas likmju analīzi un novērtējumu.

Izmantojot tiešo kapitalizāciju, tiek veikts aktīva pirmā lietošanas gada neto darbības ienākumu novērtējums, ja tas ir tipisku ienākumu gūšanas stadijā, un kapitalizācijas koeficienta novērtējums ienākumu pārvēršanai pašreizējā vērtībā, un kapitalizācijas metodē, kas balstīta uz kapitāla atdeves likmi – neto pamatdarbības ienākumu prognozi aktīva lietošanas procesā, tai skaitā tīro ienākumu no reversijas prognozes perioda beigās, diskonta faktora novērtējumu un noteikšanu. šo ienākumu pašreizējo vērtību summa.

3.1. attēls. Vērtēšanas metožu klasifikācija pēc ienākumiem.

Šīs metodes atšķiras ar veidu, kā tās analizē un veido ienākumu plūsmu un to pārvēršanas pašreizējā vērtībā koeficientus. Tiešās kapitalizācijas metodē tirgus vērtības noteikšanai pirmā gada neto ienākumu no aktīva izmantošanas dala ar kapitalizācijas koeficientu, kas iegūts, analizējot datus par vērtējamajam aktīvam līdzīgu aktīvu ienākumu kapitalizācijas rādītājiem. . Šajā gadījumā nav jāvērtē ienākumu izmaiņu tendence laika gaitā, un, vērtējot kapitalizācijas koeficientu, nav atsevišķi jāņem vērā tā sastāvdaļas: kapitāla atdeves likme un atdeves likme.

Tiek pieņemts, ka visu novērtējamā aktīva komponentu tendenču uzskaite ir iestrādāta tirgus datos. Jāņem vērā, ka tiešās kapitalizācijas metode ir piemērojama, lai novērtētu esošos aktīvus, kas tiek izmantoti visefektīvākajā veidā un kuriem vērtēšanas datumā nav nepieciešami lieli kapitālieguldījumi remontā vai rekonstrukcijā. Vērtējot ar kapitalizācijas metodi pēc kapitāla atdeves likmes, atsevišķi tiek ņemta vērā neto ienākumu izmaiņu tendence laika gaitā un atsevišķi analizētas visas kapitalizācijas koeficienta sastāvdaļas.

Tiešās kapitalizācijas metode ir ienākumus nesoša aktīva tirgus vērtības noteikšanas metode, kuras pamatā ir tipiskākā pirmā gada ienākuma tieša pārvēršana vērtībā, dalot to ar kapitalizācijas koeficientu, kas iegūts, pamatojoties uz tirgus datu analīzi. ienākumu attiecība pret to aktīvu vērtību, kas ir līdzīgi vērtētajam.

Kapitalizācijas metode, kas balstīta uz kapitāla atdeves likmi, ir ienākumus nesoša aktīva tirgus vērtības aplēses metode, kuras pamatā ir visu naudas plūsmu, ko tas rada atlikušajā saimnieciskās darbības laikā, konvertēšana vērtībā, diskontējot tās līdz vērtēšanas datumam, izmantojot kapitāla atdeves likme, kas iegūta no ieguldījumu tirgus ar alternatīviem riska līmeņiem.

Savukārt kapitalizācijas metodei, kas balstīta uz kapitāla atdeves likmi, no formālā (matemātiskā) viedokļa var būt divas šķirnes: diskontētās naudas plūsmas analīzes metode (DCF analīze) un kapitalizācijas metode, izmantojot aprēķinu modeļus.

Diskontētās naudas plūsmas analīzes metode ir uz kapitāla atdeves likmi balstīta kapitalizācijas metode, kurā, lai novērtētu tirgus vērtību, izmantojot kapitāla atdeves likmi kā diskonta likmi, katra aktīva darbības gada naudas plūsmas. tiek atsevišķi diskontēti un pēc tam summēti, ieskaitot naudas plūsmu no tā tālākpārdošanas īpašumtiesību perioda beigās.

Kapitalizācijas metode ar aprēķinu modeļiem ir uz kapitāla atdeves likmi balstīta kapitalizācijas metode, kurā, lai novērtētu tirgus vērtību, pirmā gada raksturīgākos ienākumus pārvērš vērtībā, izmantojot formalizētus ienākumu un vērtības aprēķina modeļus. , kas iegūti , pamatojoties uz to izmaiņu tendenču analīzi nākotnē .

Neto pamatdarbības ienākumi, ko ģenerē aktīvs, ir starpība starp faktiskajiem bruto ienākumiem un darbības izdevumiem.

Kopumā saskaņā ar gaidīšanas principu matemātiskajai izteiksmei aktīva tirgus vērtības noteikšanai, izmantojot ienākumu pieeju, ir šāda forma:

(3.1)

Kur V o - tirgus vērtības novērtējums, q — pašreizējā perioda numurs, es q - neto pamatdarbības ienākumi q kaut kas periods, J — kapitāla atdeves likme (ienākumu diskonta likme), V P— naudas plūsma no reversijas, Uz— pēdējā īpašumtiesību perioda numurs (Novērtējot īpašumu, par īpašumtiesību periodu tiek uzskatīts prognozes periods.)

Nekustamajā īpašumā nenolietojamā daļa ir zemes gabals, bet nolietojamā daļa ir zemes gabala labiekārtošana. Zemes gabals, kā daļa no Zemes virsmas, nav pakļauts nolietojumam, t.i. no ekonomiskā viedokļa zemes gabals jāuzskata par nebeidzamu (neizsmeļamu) ienākumu avotu, kura vērtība laika gaitā var tikai pieaugt. Uzlabojumiem ir ierobežots ekonomiskais kalpošanas laiks - laika periods, kurā ienākumu apjoms, ko objekts rada, pārsniedz tā ekspluatācijas izdevumu summu Amortizējamam aktīvam jāietver arī ieguldījumi, kuru mērķis ir iegūt tiesības iznomāt aktīvu uz noteiktu laiku.

Tādējādi kāda q gada ienākumus I q (no angļu vārda - Income) var iedalīt divās daļās:

kur ir ieguldījumu atdeve (kapitāla atdeve) un sākotnējā ieguldījuma atdeve (kapitāla atdeve).

Savukārt ienākumus no investīcijām q gadā var iedalīt arī divās komponentēs: ienākumi no ieguldījumiem, kas vienādi ar uzlabojumu tirgus vērtību q gada sākumā, un ienākumi no ieguldījumiem, kas vienādi ar zemes gabala tirgus vērtību q. tas pats gads:

Zemē ieguldītā kapitāla atdeves likme ir vienāda ar uzlabojumos ieguldītā kapitāla atdeves likmi: Y L = Y B = Y.

Līdz ar to ienākumus no kapitāla var attēlot kā šī kapitāla izmaksu reizinājumu ar vienu atdeves likmi:

- no uzlabojumiem

No (6.1.2) izriet, ka ienākumi no kapitāla, kas attiecināmi uz uzlabojumiem, un pašreizējā tirgus vērtība ir tieši proporcionāli viens otram 1. Šajā gadījumā ienākumi tiek pozicionēti gada beigās, bet uzlabojumu izmaksas – iepriekšējā gada beigās vai kārtējā sākumā. Uzlabojumi zaudē vērtību normāla nolietojuma dēļ. Līdz ar to arī ar uzlabojumiem saistītie ienākumi ir laika samazināšanās funkcija.

Objektiem, kuru labiekārtošanai nepieciešami noteikti kapitālieguldījumi (apbūvēts zemes gabals, “nepabeigts”, rekonstruēts objekts u.c.), sākotnējais ieguldījums no saimnieciskā viedokļa nosakāms kā neatmaksāto investīciju apjoms V HU t.i. objekta kā ienākumu avota radīšanai kapitālieguldījumu (izdevumu) plūsmas nākotnes vērtība vai, kas ir tas pats, uzkrāta līdz ienākumus ģenerējošā aktīva ekspluatācijas dienai pēc noteiktas procentu likmes, summa tās izveides izmaksas

Novērtējot zemes gabalu, ir jānosaka tā labākās un efektīvākās izmantošanas variants, ko nosaka vairāku faktoru mijiedarbība.

Labākās izmantošanas analīze ietver zemes gabala alternatīvu izmantošanas veidu (apbūve, attīstība) izpēti un optimālā izvēle. Tas ņem vērā atrašanās vietas izredzes, tirgus pieprasījuma stāvokli, attīstības izmaksas, paredzamo ienākumu stabilitāti utt.

Novērtējot īpašuma, kas sastāv no zemes gabala un ēkām, vērtību, liela nozīme tiek pievērsta vislabākās izmantošanas analīzei, pirmkārt, iespējami neapbūvētam zemes gabalam un, otrkārt, zemes gabalam ar esošiem uzlabojumiem.

Iespējamā neapbūvēta zemes gabala analīze ir nepieciešams solis tā vērtības noteikšanā, un tās pamatā ir izdevīgākā zemes izmantošanas varianta noteikšana.

Zemes gabala ar esošiem uzlabojumiem analīze ietver lēmuma pieņemšanu par zemes gabala esošo uzlabojumu nojaukšanu, modernizāciju vai saglabāšanu, lai nodrošinātu maksimālu īpašuma rentabilitāti.

Vietnes iespējamā un ienesīgākā izmantošana nodrošina tās augstāko vērtību. Lietošanas gadījumiem jābūt likumīgiem, fiziski iespējamiem un rentabliem.

Nosaucam galvenos faktorus, kas nosaka optimālu zemes izmantošanu:

atrašanās vieta ir faktors, kas būtiski ietekmē zemes gabala izmaksas (tiek ņemtas vērā atrašanās vietas perspektīvas, transporta pieejamība, vides raksturs);

tirgus pieprasījums - faktors, kas atspoguļo attiecības starp piedāvājumu un pieprasījumu tirgū;

finansiālā iespēja - projekta spēja nodrošināt ienākumus no zemes gabala izmantošanas, kas būtu pietiekami, lai atlīdzinātu investoru izdevumus un nodrošinātu sagaidāmo peļņu;

objekta fiziskā piemērotība - uzlabojumu izveides perspektīvas - lielums, reljefs, augsnes kvalitāte, klimats, objekta inženierģeoloģiskie un hidroģeoloģiskie raksturojumi, esošais zonējums, vides parametri u.c.;

tehnoloģiskā iespējamība un fiziskā iespējamība - analīze par saistību starp kvalitāti, izmaksām un projekta laiku, dabas katastrofu iespējamību, transporta pieejamību, spēju pieslēgties komunālajiem pakalpojumiem, ņemot vērā objekta izmēru un formu, piemēram, , izmērs var būt mazs rūpnieciskā objekta celtniecībai;

likumdošanas (juridiskā) pieļaujamība - zemes gabala izmantošanas iespējas atbilstība spēkā esošajiem tiesību aktiem. Konstatēti būvniecības un vides standartu analīzes rezultātā, stāvu skaita ierobežojumi, pagaidu būvniecības aizliegumi noteiktā vietā, grūtības vēsturiskās pilsētas attīstības jomā, iespējamās izmaiņas noteikumos, atbilstība zonējuma noteikumi, vietējo iedzīvotāju negatīvie noskaņojumi;

maksimālā atdeve (maksimālais īpašuma ienākums un objekta vērtība), ko nosaka, diskontējot nākotnes ienākumus no alternatīvas izmantošanas, ņemot vērā ieguldījuma risku.

2.1.4. Pilsētas zemes izmantošanas efektivitātes paaugstināšana

Pilsētu zemes ir īpaša kategorija. To vērtību ietekmē pilsētas lielums un tās ražošanas un ekonomiskais potenciāls, inženiertehniskās un sociālās infrastruktūras attīstības līmenis, reģionālie dabas, vides un citi faktori. Turklāt šai zemes kategorijai ir īpaši tiesību akti.

Tie paši faktori var tieši pretēji ietekmēt konkrētas vietnes vērtību:

• - intensīva satiksme ir nevēlama dzīvojamam rajonam, bet palielina objekta izmaksas tirdzniecības vajadzībām;
• - izvietojums attiecībā pret izglītības iestādēm un tirdzniecības centriem, estētiskās priekšrocības un ērtības, kas ņemtas vērā, novērtējot zemi mājokļu būvniecībai, praktiski neietekmē uz industriālo attīstību orientēto teritoriju vērtību; Viņiem svarīga ir transporta infrastruktūra un ekonomiskais zonējums.

Iepriekš funkcionējošajā plānveida ekonomikā ar industriālās attīstības prioritātēm “brīvās” zemes komandadministratīvā sadale radīja nopietnas disproporcijas pilsētas attīstībā un izšķērdīgu, nevajadzīgu un pat pilsētai kaitīgu vērtīgākās pilsētas zemes izmantošanu. (tostarp uzņēmumiem un organizācijām), kas bieži izraisa nopietnas vides problēmas. Kad zeme ir sadalīta, tā praktiski netiek pārdalīta, kas noved pie negatīvo tendenču tālākas saasināšanās.

Galvenās zemes gabalu salīdzināšanai izmantotās vienības:

• - cena par 1 hektāru - lielām lauksaimniecības, rūpnieciskās vai dzīvojamās apbūves platībām;
• - cena par 1 m2 - pilsētu biznesa centros, birojiem, veikaliem;
• - cena par 1 frontālo metru - zemes komercdarbībai pilsētās. Šajā gadījumā vietnes izmaksas ir proporcionālas tās robežas garumam gar ielu vai šoseju, un vietas standarta dziļums veido nelielu daļu no izmaksām;
• - cena par gabalu - izmanto, lai salīdzinātu standarta zemes gabalus pēc formas un izmēra dzīvojamo māju un vasarnīcu apbūves rajonos;
• - cena par blīvuma vienību - apbūves platības attiecība pret zemes gabala platību utt.

Lielākā daļa zemes resursu šobrīd ir valsts un pašvaldību īpašumā. Prakse rāda, ka tirgus apstākļos pilsētas zeme ir vērtīgs resurss un var kalpot kā stabils vietējā budžeta ienākumu avots. Pilsētas iestādes zemes nodokļa apmēru, zemes nomas likmi un zemesgabala standarta cenu nosaka zemesgabala iegādes brīdī, tāpēc tām aktuāls ir jautājums par zemes izmantošanas efektivitātes paaugstināšanu. Lai zemes īpašums tiktu izmantots efektīvāk, t.i. nesusi maksimālus ienākumus no izmantošanas un veicinājusi kopējā investīciju klimata uzlabošanos, nepieciešama tālāka tirgus attiecību attīstība zemes tirgū, orientēšanās uz pašreizējo tirgus situāciju un tirgus prasībām.

Lai zemes īpašums tiktu izmantots efektīvāk, t.i. radīja maksimālus ienākumus no izmantošanas un veicināja kopējā investīciju klimata uzlabošanos, pirmkārt, ir jāīsteno pilsētas zemes aplikšanas ar nodokļiem, nomas un pirkšanas procesi, pamatojoties uz tās tirgus vērtību. Vienlaikus tiek panākta taisnīga nodokļu sloga sadale, efektīvas izmantošanas stimulēšana un investīciju aktivizēšana rekonstrukcijā un attīstībā teritorijas pārstrukturēšanas procesā.

Pilsētas teritorijas novērtējuma rezultāti kalpo kā sākotnējā informācija šādu problēmu risināšanai:

* pilsētvides attīstības politikas un sociālās plānošanas izstrāde;

ѕ priekšlikumu veidošana teritorijas funkcionālās izmantošanas veidiem, ņemot vērā tās kvalitāti;

ѕ ekonomisko mehānismu veidošana dažādu zemes izmantošanas iespēju un investīciju un būvniecības politiku izvietošanai;

ѕ pilsētvides attīstības un pārstrukturēšanas variantu seku analīze, pašvaldību investīciju optimizācija pilsētvides uzturēšanā un attīstībā;

ѕ teritorijas investīciju pievilcības noteikšana atkarībā no pilsētas zemes pašizmaksas.

Ir divi viedokļi par pilsētas zemes vērtību:

pilsētbūvniecības projektētājs teritorijas funkcionālās zonēšanas procesā kā pilsētas ģenerālplāna sadaļa;

vērtētājs zemes kadastrālā vērtējuma izstrādes procesā.

Par pamatu zemes kadastrālās vērtējuma veidošanai un teritorijas funkcionālajam zonējumam jābūt visaptverošam pilsētbūvnieciskam tirgus vērtības novērtējumam.

2.1.5. Zemes vērtēšanas metodes

Normatīvā metode ir noteikt zemes standarta cenu. To izmanto, nododot, pērkot zemi īpašumā, nodibinot kopīpašumu virs brīvās normas, nododot mantojumā vai dāvinājumā, iegūstot nodrošināto aizdevumu, izņemot valsts vai sabiedriskajām vajadzībām.

Pilsētu zemes tiek vērtētas, ņemot vērā apbūves blīvumu, teritorijas prestižu, apkārtējās zemes izmantošanas raksturu, ekoloģisko stāvokli, inženiertehniskos un transporta objektus u.c. Zemes ir sadalītas zonās, kas diferencētas pēc zemes nodokļa pamatlikmēm. un zemes standarta cena (Krievijas Federācijas likums "Par samaksu par zemi") . Zemes standarta cena ir fiksēta Zemes kadastrā.

Zemes standartcenas noteikšanas pamats: zemes nodokļa likmes un pieaugošie koeficienti, netiek ņemti vērā zemes nodokļa atvieglojumi.

Bieži vien ir jānovērtē objekts, kas sastāv no ēkas un zemes gabala, kad pēdējam ir tikai nomas tiesības. Šajā gadījumā izmaksas par zemes gabala piešķiršanu būvniecībai var tikt ņemtas vērā kā zemes izmaksas.

Tirgus apstākļos, ja ir pieejama nepieciešamā informācija, ieteicams izmantot metodes, kas balstītas uz tirgus datu analīzi. Ar Krievijas Īpašuma ministrijas 2002.gada 7.marta rīkojumu Nr.568-r tika apstiprināti Metodiskie ieteikumi zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai. Parasti, novērtējot zemes gabalu tirgus vērtību, tiek izmantota pārdošanas salīdzināšanas metode, piešķiršanas metode, zemes nomas maksas kapitalizācijas metode, sadales metode, atlikuma metode, sadalīšanas pa gabalos metode.

Pārdošanas salīdzināšanas metode ir vienkāršākā un efektīvākā vērtēšanas metode, ar to var novērtēt gan faktiski neapbūvētu, gan it kā neapbūvētu zemi; ļauj noteikt konkrēto zemesgabala cenu, veicot analogu pārdošanas cenu procentuālās korekcijas. Ja nav informācijas par cenām darījumiem ar zemes gabaliem, ir atļauts izmantot piedāvājuma (pieprasījuma) cenas.

Vispārpieņemtie zemes gabalu salīdzināšanas elementi: īpašumtiesības, finansēšanas nosacījumi, īpaši pārdošanas nosacījumi, tirgus nosacījumi (laika izmaiņas), atrašanās vieta (attālums no pilsētas un ceļiem, vides īpašības), zonējuma nosacījumi, fiziskās īpašības (izmērs, forma un dziļums) zemes gabala leņķiskais novietojums, augsnes tips, topogrāfija), pieejamās inženierkomunikācijas, ekonomiskie raksturlielumi, labākā un efektīvākā izmantošana. Novērtējot zemi, varat izmantot vairākas salīdzināšanas vienības, koriģējot katras cenu un iegūstot vairākas vērtības, kas nosaka vērtību diapazonu. Pilsētas zemes veido īpašu kategoriju, to vērtību ietekmē pilsētas lielums un tās ražošanas un ekonomiskais potenciāls, inženiertehniskās un sociālās infrastruktūras attīstības līmenis, reģionālie dabas, vides un citi faktori.

Metode dod diezgan precīzus rezultātus tikai attīstītā informācijai atvērtā konkurences tirgū. Krievijas zemes tirgus neatbilst šīm prasībām, pamatojoties uz informāciju par analogo zemes gabalu pārdošanas darījumiem. Tāpēc novērtējumā ir jāapkopo visa pieejamā informācija, lai piemērotu visas vietas novērtēšanas metodes.

Zemes nomas kapitalizācijas metode ir balstīta uz to, ka, ja ir pietiekama informācija par zemes gabalu nomas likmēm, šo zemes gabalu vērtību ir iespējams noteikt kā nākotnes ienākumu pašreizējo vērtību nomas maksas veidā par novērtējamo zemes gabalu. Šīs metodes ietvaros zemes nomas maksas vērtību var aprēķināt kā ienākumu no zemes gabala iznomāšanas zemes tirgū valdošajos apstākļos. Kā regulāru ienākumu plūsmu zemes nomas maksu var kapitalizēt vērtībā, dalot ar zemes kapitalizācijas likmi, kas noteikta tirgus analīzē. Sākotnējie dati kapitalizācijai iegūti, salīdzinot iznomātās zemes pārdošanas apjomu un nomas vērtību.

Pamatojoties uz saņemto nomas likmi, objekta tirgus vērtība tiek noteikta, izmantojot ienākumu pieeju, parasti izmantojot tiešās kapitalizācijas metodi.

Kapitalizācijas likmi nosaka, dalot zemes nomas maksu par līdzīgiem zemes gabaliem ar to pārdošanas cenu vai palielinot bezriska kapitāla atdeves likmi ar riska prēmijas summu, kas saistīta ar kapitāla ieguldīšanu novērtējamajā zemesgabalā.

Galvenie faktori, kas ietekmē zemesgabala nomas likmi: atrašanās vietas īpatnības, lielums, forma, apkārtnes zemes lietošanas veids, transporta pieejamība, inženiertehniskais aprīkojums.

Taču Krievijā valsts un pašvaldību zemes galvenokārt tiek iznomātas, un nomas maksa tiek aprēķināta atbilstoši zemes standarta cenai, kas nav līdzvērtīga tās tirgus vērtībai. Šobrīd tiek mēģināts iznomāt zemi par tās tirgus vērtību, taču runāt par zemes nomas maksas kapitalizācijas metodes praktiskās pielietošanas rezultātu objektivitāti ir pāragri.

Izplatīšanas metode ( korelācijas metode, korelācija, sadalīšana) - zemes gabala pašizmaksas komponentes noteikšana, pamatojoties uz zināmo īpašuma kompleksa zemes un uzlabojumu izmaksu attiecību. Metodes pamatā ir ieguldījuma princips un apgalvojums, ka katram īpašuma veidam pastāv normāla saikne starp zemes un ēku vērtību. Šī attiecība ir visuzticamākā jaunbūvēm, tās ir tuvu vislabākajai un efektīvākajai izmantošanas iespējai. Jo vecākas ir ēkas, jo lielāka ir zemes vērtības attiecība pret kopējo īpašuma vērtību.

Lai piemērotu šo metodi, ir nepieciešami uzticami statistikas dati par saistību starp zemes vērtībām un visu īpašumu, kas pieder konkrētam nekustamā īpašuma veidam konkrētajā tirgū. Tomēr šo metodi reti izmanto pat attīstītajos tirgos, jo tai ir zema uzticamība. Metodes izmantošana ir pamatota nepietiekamas informācijas par zemes pārdošanu apstākļos. Iegūtās vērtības tiek uzskatītas par aptuvenām.

Izolācijas (ekstrakcijas) metode tiek izmantots apbūvētu zemesgabalu izvērtēšanai, ja ir informācija par darījumu cenām līdzīgiem nekustamā īpašuma objektiem. Zemes uzlabojumi ir samērojami ar tās efektīvāko izmantošanu. Metode ietver šādu darbību secību:

• - elementu noteikšana objektu salīdzināšanai;
• - atšķirību noteikšana starp katru analogu un vērtēšanas objektu;
• - aprēķins un korekciju veikšana katram no salīdzināšanas elementiem;
• - viena īpašuma, tostarp novērtējamā zemes gabala, tirgus vērtības aprēķins, izmantojot saprātīgu analogu koriģēto cenu vispārinājumu;
• - novērtētā zemes gabala aizvietošanas izmaksu vai uzlabojumu reproducēšanas izmaksu aprēķins;
• - novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības atņemot zemes gabala nomaiņas vai labiekārtojuma reproducēšanas izmaksas.

Piešķiršanas metodi izmanto, ja labiekārtojumu ieguldījums zemes gabala kopējā cenā ir neliels, tā ir ieteicama piepilsētas teritoriju izvērtēšanai (kurām uzlabojumu devums ir neliels un diezgan viegli nosakāms), un tiek izmantota, ja nav. dati par zemes pārdošanu apkārtnē.

Metode ir visefektīvākā pasīvā tirgū (nav datu par brīvo zemes gabalu pārdošanu), ņemot vērā sākotnējās informācijas īpašības un vēlamās vērtības iegūšanas modeli. Zemes gabala izmaksas kopumā nosaka pēc formulas:

AR 3 = C–C U ,

Kur Сз ir zemes gabala izmaksas;

C - objekta izmaksas;

Su - uzlabojumu izmaksas.

Atlikumu metode ir balstīta uz ieguldījumu grupas fizisko komponentu metodi. Metode tiek izmantota, lai novērtētu apbūvētus un neapbūvētus zemes gabalus, ja novērtēto zemes gabalu ir iespējams attīstīt ar ienākumus nesošiem uzlabojumiem. Zemes vērtību nosaka, kapitalizējot uz zemi attiecināmo ienākumu daļu.

Lai noteiktu zemes gabala vērtību, ir jāzina ēkas pašizmaksa, visa īpašuma neto darbības ienākumi, kā arī zemes un ēku kapitalizācijas likmes.

Zemei atlikušās metodes galvenie soļi:

visa īpašuma tīrie saimnieciskās darbības ienākumi tiek noteikti, pamatojoties uz tirgus nomas maksu un paredzamajiem ekspluatācijas izdevumiem;

tiek noteikti ar būvi (ēku) saistītie tīrie saimnieciskās darbības ieņēmumi;

Uz zemesgabalu attiecināmie tīrie saimnieciskās darbības ienākumi tiek kapitalizēti vērtības rādītājā, izmantojot zemes kapitalizācijas likmi.

Nepietiekamas ekonomiskās stabilitātes apstākļos ir grūti prognozēt ienākumus.

Sadalīšanas pa daļām metode ( attīstības pieeja) izmanto, lai novērtētu zemi, kas piemērota sadalīšanai atsevišķos zemes gabalos. Sastāv no šādām darbībām:

• - atsevišķu zemes gabalu lieluma un skaita noteikšana;
• - izstrādāto zemes gabalu pašizmaksas aprēķins, izmantojot salīdzināmo pārdošanas salīdzināšanas metodi;
• - izmaksu aprēķins un izstrādes grafiks paredzamajam pārdošanas periodam un saprātīgai biznesa peļņai;
• - visu attīstības izmaksu un saimnieciskās darbības peļņas atskaitīšana no zemesgabalu paredzamās kopējās pārdošanas cenas, lai noteiktu neto ieņēmumus no nekustamā īpašuma pārdošanas pēc atsevišķu zemes gabalu izstrādes un pārdošanas pabeigšanas;
• - diskonta likmes izvēle, kas atspoguļo risku, kas saistīts ar paredzamās izstrādes un pārdošanas periodu.

Zemes attīstības izmaksās parasti ietilpst:

• - izdevumus par vietu iekārtošanu, attīrīšanu un plānošanu;
• - izdevumi ceļu, ietvju, inženiertīklu, meliorācijas izbūvei;
• - nodokļi, apdrošināšana, inženiertehniskie maksājumi;
• - mārketinga izdevumi;
• - darbuzņēmēja peļņa un pieskaitāmās izmaksas utt.

Kopumā zemes gabalu tirgus vērtības modelēšana tiek veikta pieņēmuma ietvaros, ka ir panākts dinamisks līdzsvars dažādu “racionālu” zemes lietotāju konkurencē par tiesībām ieņemt noteiktu zemes gabalu. Līdzsvarojot efektīvu pieprasījumu un piedāvājumu simulētajā zemes tirgū un ierobežotu piedāvājumu, tiek atrisināts jautājums par vietas efektīvāko izmantošanu kā brīvu un ņemot vērā esošo attīstību. Iespējamo nomas ienākumu modelēšana dažādiem zemes izmantošanas veidiem balstās uz atrašanās vietas un dominējošo cenu (pārdošanas un nomas) nomas efektu veidošanās modeļiem. Ņemot vērā ievērojamo izmaksu rādītāju atšķirību zemesgabaliem, kas atrodas gar pilsētas ceļu tīkla priekšpusi un atrodas kvartāla iekšienē, šie zemes gabali ir obligāti sadalāmi vērtēšanas laikā. Visefektīvākās izmantošanas principa īstenošana notiek konkurences apstākļos par nekustamā īpašuma izmantošanu starp dažādiem funkcionāliem tirgus segmentiem, ņemot vērā reālus pieprasījuma apjoma ierobežojumus un iespējamo teritorijas daudzfunkcionalitāti, kā rezultātā. no kuriem katrā vietā veidojas zemes lietotāju kopums.

Taču, ja konkurētspējīgs pieprasījuma līmenis ir augstāks pēc rūpnieciskās izmantošanas, tad visticamāk visefektīvākā īpašuma izmantošana varētu būt esošās lietošanas saglabāšana, vienlaikus veicot nepieciešamos vides darbus par saistītām izmaksām. Nekustamā īpašuma vērtēšanas teorija prasa zemes gabala analīzi, pieņemot, ka tajā nav ēku, pat ja vieta ir attīstīta, lai noteiktu, vai pašreizējā izmantošana ir pieprasīta un vai tā ir jāturpina vai jāaizstāj. Vērtējamā īpašuma kā neapbūvēta zemes gabala labākās un efektīvākās izmantošanas noteikšanas metode ir balstīta uz pieņēmumu, ka tajā nav apbūves vai tās var tikt atbrīvotas no ēkām to nojaukšanas rezultātā.

Visefektīvākā labiekārtotās zemes izmantošana

Analizējot labiekārtota zemes gabala efektīvāko izmantošanu, juridiskās autorizācijas pētījuma mērķis ir noskaidrot, vai attiecīgais nekustamais īpašums atbilst spēkā esošajiem attīstības vai cita veida zemes izmantošanas noteikumiem un kā šāda atbilstība vai neatbilstība ietekmē īpašuma vērtību. Vienlaikus tiek apskatīti daudzi no tiem publiskajiem un privātajiem ierobežojumiem, kas tika ņemti vērā, pārbaudot likuma atļauju izmantot zemi kā brīvu, bet no esošo uzlabojumu viedokļa.

Parasti esoša izmantošana ir likumīgi atļauta, jo tā tika veikta saskaņā ar piemērojamiem noteikumiem, noteikumiem un ierobežojumiem.

Zemes izmantošanas efektivitāte

Tirgus analīze, ko veicis vadošais ASV pārtikas mazumtirdzniecības uzņēmums Tirgus analīzi var iedalīt četros funkcionālos uzdevumos: lauka analīze, kvantitatīvā analīze, kvalitatīvā analīze, sintēze (sk. 16-2. attēlu). Katra no šiem uzdevumiem ietvaros tiek realizēti noteikti mērķi.
Pirmais mērķis ir noteikt tos piedāvājuma un pieprasījuma faktorus, kas ietekmē konkrētas zemes izmantošanas iespējas izmaksas. Ir jādefinē “mērķtirgus”. Pēdējā ietver to lietotāju identificēšanu, kuri, visticamāk, iegādāsies vai īrēs šo īpašumu.

Uzmanību

Piemēram, divu guļamistabu dzīvokļu mērķa tirgus varētu būt jauni speciālisti un precēti pāri bez bērniem. Kad mērķa tirgus ir identificēts, tiek analizētas ērtības, kas var nodrošināt “konkurētspējīgu atšķirību starp novērtējamo īpašumu un visiem citiem īpašumiem.

20. Zemes vērtēšana: zemes labākās un efektīvākās izmantošanas analīze.

Īpašumtiesībām uz šo īpašumu var būt noteikti trūkumi. Kaimiņu zemes īpašniekam var piederēt ēka, kas aizskar īpašumu.

Informācija

Vietnē var būt apbedījumu vietas vai vēsturiskas ēkas, kuras nav nojauktas. Ja analītiķis uzskata, ka var būt juridiski ierobežojumi, kas ietekmēs zemes izmantošanu, viņam ir jāsaņem kvalificēta, licencēta jurista atzinums. Objekta resursu kvalitāte Objekta resursu kvalitāte ir funkcionāli saistīta ar tās kapacitāti un efektivitāti kombinācijā ar citiem ražošanas faktoriem.

Kapacitāte ir mērs, cik daudz faktoru var piemērot vietnei. Piemērs varētu būt lēmuma pieņemšana par to, cik stāvu ēka ir jābūvē vietā: piecstāvu vai desmit stāvu.

Nekustamā īpašuma labākās un efektīvākās izmantošanas analīze

Svarīgs

Šie faktori parasti tiek ņemti vērā, pārbaudot maksimālo produktivitāti. Ļoti bieži juridiskās atļaujas, fiziskās iespējamības un finansiālās iespējamības pārbaudes liek secināt, ka esošo lietojumu var turpināt.

Tomēr katrā no šīm pārbaudēm varētu ņemt vērā arī alternatīvus lietojumus vai noteiktas darbības saistībā ar esošajiem lietojumiem un līdz ar to arī atbilstošās izmaksas, lai novērtēto nekustamo īpašumu padarītu vērtīgāku. Tieši šīs izmaksas kļūst par analīzes priekšmetu, pētot maksimālo produktivitāti. Ja izmaiņas nekustamajā īpašumā palielina vai saglabā esošo vērtību, šīs izmaksas veicinās visaugstāko produktīvo izmantošanu, un tas jāatspoguļo visaugstākās produktīvās izmantošanas noteikšanā.

Labākā lietojuma analīze

Šajā gadījumā būs izmaksas par esošā objekta nojaukšanu un iznīcināšanu. Praksē potenciālais īpašuma īpašnieks pārbūvēs vietu tikai tad, ja ēku atlikušā vērtība ir zema.

Atkarībā no tā, cik tuvu laika ziņā izvēlētais lietojums, kam nepieciešama jauna būvniecība, ir novērtējuma datumam, esošo lietojumu var uzskatīt par starpposma izmantošanu. Tādējādi, ja saskaņā ar pilsētas zemes paplašināšanas plānu vasarnīcu būvniecība līdz analizējamajam zemes gabalam sasniegs piecu gadu laikā un laiks, kas nepieciešams esošo ēku nojaukšanai un jaunas kotedžas celtniecībai, ir viens gads, četri -esošā rūpnieciskā īpašuma gada ekspluatācija tiek uzskatīta par starplietojumu.

Labākās izmantošanas analīzes kritēriji

Maksimālā efektivitāte: apsveriet, kurš no finansiāli iespējamiem lietojumiem radīs maksimālos neto ienākumus vai maksimālo pašreizējo vērtību. Lai pareizi izmantotu novērtēšanas pieejas, kā arī sniegtu atbildi par vietnē pieejamo uzlabojumu turpmākas pastāvēšanas iespējamību, labākās un efektīvākās izmantošanas metodes noteikšana tiek veikta 2 posmos: 1.

Par zemes gabalu kā brīvu; 2. Zemes gabalam ar esošiem uzlabojumiem Parasti zemes gabalu apgrozījumu regulē civillikums, ja vien zemes, mežsaimniecības, ūdens likumdošanā, tiesību aktos par zemes dzīlēm, vides aizsardzību un īpašiem federālajiem likumiem nav noteikts citādi.

Labākās un efektīvākās zemes izmantošanas analīze

Tiek izmērīta vietas reljefs, tiek atzīmētas nogāzes, kas nav pakļautas attīstībai, un teritorijas līmeņu atšķirības. Tiek analizēti dažādos punktos ņemtie augsnes un zemes dzīļu paraugi. Izstrādātājam ir jāzina augsnes nestspēja un tās drenāžas īpašības. Nestspēja nosaka, kāda veida ēkas var novietot uz vietas un kādus pamatus zem tām likt.

Jānoskaidro, vai vietā nav iežu veidojumi, kuru likvidēšanai būtu nepieciešama dārga spridzināšanas darbi. Augsnes drenāžas īpašības (caurlaidība) nosaka tās spēju absorbēt ūdeni.

Tiek identificētas visas drenāžas problēmas. Tiek pārbaudīta komunālo tīklu pieejamība un nodrošināto inženierkomunikāciju līmenis. Nepieciešams apzināt visus ārējos objektus, kuru esamība var radīt neērtības un kaitēt plānotajai attīstībai.

2. nekustamā īpašuma vērtēšana

Arhitektūras izteiksmīgums tiek panākts ar ēkas formu un apjomu atbilstību tās mērķim, ēkas kopskatu, tās daļu samērīgumu, atbilstošu apdares materiālu izmantošanu un kvalitatīvu darbu. Tajā pašā laikā ēkas estētiskās kvalitātes var pacelt līdz mākslas līmenim. Efektivitātes prasība tiek noteikta visām ēkām un ir tāda, ka, ja ir izpildītas visas tehniskās prasības, tās izmaksas, rēķinot uz 1 m2 platības vai 1 m3 tilpuma, nepārsniedz noteikto robežu. Būvniecības izmaksu samazināšana ir viens no svarīgākajiem valsts ekonomikas uzdevumiem.
Tātad, ja pašvaldība ir pieņēmusi Zemes izmantošanas un ierīcības noteikumus (turpmāk – Noteikumi), tad vienā teritoriālajā zonā (apakšzonā) esošie zemes gabali un uz tiem esošās dzīvojamās ēkas ietilpst vienā lietošanas tiesiskajā režīmā. , celtniecība un rekonstrukcija (nav svarīgi, vai tās ir mājas, dārzs, privātmāju zemes gabaliem vai individuālo māju celtniecībai). Vietās, kur Noteikumi vēl nav pieņemti, noteiktos parametrus individuālo dzīvojamo māju apbūvei un privātmāju zemesgabaliem nosaka attiecīgās pašvaldības amatpersonas, kas izsniedz būvatļaujas, vadoties pēc desmitiem atšķirīgu normatīvo aktu ar dažādu juridisku spēku un dažāda nozares piederību, kā arī. ar likumu nesaistīti apsvērumi.

2 visefektīvākie zemes izmantošanas veidi

Ēkas izmaksu samazināšanu var panākt, racionāli plānojot un izvairoties no pārmērībām, nosakot telpu platības un apjomus, kā arī iekšējā un ārējā apdarē; optimālu konstrukciju izvēle, ņemot vērā ēkas veidu un tās ekspluatācijas apstākļus; mūsdienīgu metožu un paņēmienu izmantošana būvdarbu izgatavošanā, ņemot vērā būvniecības zinātnes un tehnikas sasniegumus. Ekonomiski izdevīgu risinājumu izvēlei noteikts ēkas pēc kapitāla iedalīt četrās klasēs atkarībā no to mērķa un nozīmes. Tajā pašā laikā I klasē ietilpst ēkas, kurām tiek izvirzītas paaugstinātas prasības, bet IV klasē ir ēkas, kurām ir pieņemamas minimālās prasības.

Metodes izvēle ir atkarīga no novērtējamā īpašuma faktiskā mērķa pārorientācijas pakāpes, izskatāmās opcijas riska līmeņa, nepieciešamās atdeves likmes un kapitāla atgūšanas perioda, kā arī no piedāvātās iespējas īstenošanas laika. par īpašuma izmantošanu. Visefektīvākais ir izmantošanas veids, kas nodrošina vislielāko zemes ienesīgumu.

Visu zemes gabala vērtības noteikšanas metožu pamatā, lai izvēlētos visefektīvāko variantu, ir tā sauktā atlikuma tehnika. Ienākumi no zemes tiek uzskatīti par līdzsvaru starp kopējiem ienākumiem no nekustamā īpašuma un tiem ienākumu summām, kas tiek nodrošināti, piesaistot darbaspēku, kapitālu, pamatlīdzekļus (funkcionējošas ēkas un būves).

Tā kā novērtēšanas darbība ir saistīta ar tirgus vērtības noteikšanu, efektīvākās izmantošanas analīzē tiek noskaidrota konkrētā īpašuma izdevīgākā un konkurētspējīgākā izmantošana.

Jebkura nekustamā īpašuma izmaksu bāze ir zemes gabala izmaksas. Uz tā esošās ēkas un būves var tikt mainītas, taču objekta pamatīpašības parasti paliek nemainīgas. Tajā pašā laikā konkrētas vietnes ienākumi ir atkarīgi no tās izmantošanas efektivitātes. Investors, izvēloties zemes gabalu konkrētajā tirgū, saprot, ka dažādu zemes gabalu izmaksu atšķirība ir izskaidrojama ar to kvalitātes īpašībām.

Īpašuma efektīvākās izmantošanas analīze ietver detalizētu tirgus situācijas, novērtējamā īpašuma īpašību izpēti, tirgū pieprasīto iespēju identificēšanu, kas ir saderīgas ar novērtējamā īpašuma parametriem, aprēķinot īpašuma rentabilitāti. katrai iespējai un katrai izmantošanas iespējai novērtējot īpašuma vērtību. Tādējādi galīgo secinājumu par visefektīvāko izmantošanu var izdarīt tikai pēc izmaksu aprēķināšanas.

Vislabākā un efektīvākā īpašuma izmantošana ir tāda neapbūvēta vai apbūvēta zemes gabala izmantošana, kas ir juridiski iespējama un atbilstoši projektēta, fiziski iespējama, nodrošināta ar atbilstošiem finanšu resursiem un nodrošina maksimālu vērtību.

Zemes gabala optimālo izmantošanu nosaka konkurējošie faktori konkrētajā tirgū, kuram pieder vērtējamais īpašums, un tā nav īpašnieka, attīstītāja vai vērtētāja subjektīvu spekulāciju rezultāts. Tāpēc visefektīvākā izmantošanas veida analīze un izvēle faktiski ir ekonomiska izpēte par tirgus faktoriem, kas ir nozīmīgi vērtējamajam objektam.

Visefektīvākais ir izmantošanas veids, kas nodrošina vislielāko zemes ienesīgumu. Visu zemes gabala vērtības noteikšanas metožu pamatā, lai izvēlētos visefektīvāko variantu, ir tā sauktā atlikuma tehnika. Ienākumi no zemes tiek uzskatīti par līdzsvaru starp kopējiem ienākumiem no nekustamā īpašuma un tiem ienākumu summām, kas tiek nodrošināti, piesaistot darbaspēku, kapitālu, pamatlīdzekļus (funkcionējošas ēkas un būves). Savukārt zemes gabala izmaksas ir starpība starp visa īpašuma kopējām izmaksām un ēku atlikušo vērtību vai to būvniecības izmaksām.

Nekustamā īpašuma vislabāko izmantošanu var panākt vai nu uz esošo ēku bāzes, vai arī izbūvēt principiāli jaunus uzlabojumus, kas prasa zemesgabalu uzskatīt par neapbūvētu. Pamatojoties uz to, vērtētāji, analizējot nekustamā īpašuma labāko izmantošanu, izmanto divus paņēmienus:

Visefektīvākā vietnes izmantošana kā neattīstīta;

Visefektīvākā vietnes izmantošana kā iebūvēta.

Ir šādi galvenie iemesli, kādēļ zemi visefektīvākā izmanto kā neapbūvētu:

1. Nekustamā īpašuma vērtības izdalīšana tikai zemes gabala vērtībā.

2. Izmantojot salīdzināmu pārdošanas metodi, lai novērtētu attīstīto zemi.

3. Vērtības zuduma aprēķins ārējās novecošanās dēļ.

4. Zemes kā nekustamā īpašuma daļas reālās vērtības novērtējums, kas nav optimāls konkrētai vietai.

Apbūves teritorijas efektīvākās izmantošanas analīze tiek veikta divu iemeslu dēļ:

1. Īpašuma lietošanas veida apzināšana, kas nodrošina vislielāko kopējo ieguldītā kapitāla atdevi.

2. Tāda paša mērķa nekustamā īpašuma objektu identificēšana tirgū ar salīdzināmu izmantošanas efektivitātes līmeni.

Apskatīsim atšķirību starp visefektīvāko objekta izmantošanu bez ēkām un īpašumu ar ēkām, izmantojot industriālā nekustamā īpašuma piemēru, kurā ir toksiskas emisijas. Teritorija, kurā atrodas analizējamais objekts, tā dabas īpašību dēļ tiek veidota kā piepilsētas dzīvojamais rajons.

Vietnes bez ēkām maksimālā efektivitāte, visticamāk, būs balstīta uz tās izmantošanu kā dzīvojamo māju. Šajā gadījumā būs izmaksas par esošā objekta nojaukšanu un iznīcināšanu. Praksē potenciālais īpašuma īpašnieks pārbūvēs vietu tikai tad, ja ēku atlikušā vērtība ir zema.

Vērtējamā īpašuma kā neapbūvēta zemes gabala labākās un efektīvākās izmantošanas noteikšanas metode ir balstīta uz pieņēmumu, ka tajā nav apbūves vai tās var tikt atbrīvotas no ēkām to nojaukšanas rezultātā. Rezultātā zemes vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz iespējamo izmantošanas variantu izvēli, kas nodrošina nekustamā īpašuma rentabilitāti, un

nekustamā īpašuma objektu parametru atlase atbilstoši konkrētam mērķim.

Iespējai izmantot zemes gabalu kā neapbūvētu ir divi galvenie veidi:

1. Zemes gabala izmantošana spekulācijām, tas ir, tā pārdošana bez uzlabojumiem investoram, kurš pēc tam to attīstīs atbilstoši tirgus prasībām vai savām vēlmēm. Šī iespēja ir piemērojama, ja nekustamā īpašuma tirgi ir pārsātināti.

2. Zemes gabala attīstība ar jaunām ēkām un būvēm, tai skaitā:

"izstrāde bez starplietojuma, ja analīzes datumā tiek apsvērts un tirgū pieņemts jauns lietošanas veids;

"attīstība ar starplietojumu ietver esošās izmantošanas iespējas pagaidu saglabāšanu, līdz tirgū ir pieprasīta jauna iespēja, pamatojoties uz tirgus situācijas prognozi; "zemes gabala sadalīšana vai apvienošana, lai panāktu visefektīvāko izmantošanu; "objekta izveide ar jaunām ēkām, kas pēc mērķa un fizikālajiem parametriem ir līdzīgas esošajam objektam. Visizplatītākā situācija nekustamā īpašuma vērtēšanai, pamatojoties uz neapbūvētu vietu, ir tā nosacīta neapbūve. Tas ir saistīts ar to, ka uz analizējamo objektu vietā ir ēka, kas ietekmē objekta vērtību In Šajā gadījumā vietas visefektīvākās izmantošanas varianta izvēle kā neapbūvēta notiek investīciju projektēšanas veidā lēmuma pieņemšanas stadijā.

Šajā gadījumā vērtētājam ir jāatbild uz vairākiem jautājumiem:

1. Kā var izmantot zemes gabalu, ja tas faktiski nav apbūvēts vai var tikt atbrīvots no esošajām ēkām?

2. Kāda veida ēku vai citas būves, kas atbalsta izvēlēto izmantošanu, var uzbūvēt uz šīs zemes, pamatojoties uz tās fiziskajām un citām īpašībām, un kādā laika posmā?

3. Vai esošā izmantošana ir jāuzskata par pagaidu izmantošanu?

Piemēram, ja ir nepieciešami būvdarbi, lai panāktu visefektīvāko zemes izmantošanu, vērtētājam ir jānosaka:

Esošo ēku nojaukšanas izmaksas;

Īpašuma visefektīvākā izmantošanas veids (birojs, viesnīca, noliktava u.c.), kas atbilst pašreizējiem tirgus standartiem un ietver elementus par vissaprātīgākajām cenām;

Optimālu ēku raksturojums, kas jāuzceļ, lai maksimāli izmantotu objekta potenciālās īpašības (stāvu skaits, funkcionālo vienību optimālā platība, šo vienību skaits utt.);

Īres un ekspluatācijas izmaksu līmenis;

Būvējamo ēku izmaksas, ņemot vērā finansēšanas izmaksas.

Visefektīvākā zemes gabala kā apbūvēta izmantošana paredz esošo ēku saglabāšanu analizētajā vietā. Iespēja izmantot zemes gabalu kā apbūvētu ir divi galvenie veidi:

1. vērtējamā īpašuma esošā mērķa saglabāšana;

2. mainot novērtējamā īpašuma esošo mērķi.

Abos gadījumos tiek apsvērta nepieciešamība un iespēja:

Esošā nekustamā īpašuma sniegto pakalpojumu apjoma un kvalitātes saglabāšana;

Būvdarbu veikšana pie ēku rekonstrukcijas, lai uzlabotu to klasi un mainītu nomas maksas;

Būvdarbu veikšana, lai paplašinātu teritoriju, izmantojot papildu paplašinājumus vai papildu stāvu izbūvi;

Esošās telpas samazināšana ar daļēju nojaukšanu.

Vērtētājam, salīdzinot esošo zemesgabalā esošo ēku izmantošanas iespēju ar optimālo apbūves variantu, jāsaņem atbilde uz šādiem jautājumiem:

1. Vai ir vēlams turpināt ēkas ekspluatāciju tās pašreizējā stāvoklī?

2. Kādu ēkas rekonstrukcijas variantu izvēlēties: rekonstrukciju, paplašināšanu, daļēju nojaukšanu?

3. Kā un kādā laika posmā tiks segtas izmaksas?

Optimālākais ēku izmantošanas variants nodrošinās investīcijām pievilcīga nekustamā īpašuma maksimālās izmaksas, ņemot vērā atdeves likmi, kas noteikta atbilstoši izvēlētā varianta riskam. Skaidrs, ka riski, saglabājot īpašuma esošo lietojumu un dažādas pārbūves iespējas, nebūs vienādi.

Novērtējuma ziņojumā ir jānodala vislabākā teritorijas izmantošana kā neapbūvēta no labākās izstrādātās teritorijas izmantošanas. Novērtējuma ziņojumā ir skaidri jānorāda, jāpaskaidro un jāpamato katra lietošanas veida mērķis un secinājums.