Prema analitičarima i stručnjacima, očekuje se da će stope na hipoteke nastaviti da opadaju u 2019. Na osnovu najnovijih vijesti na ovu temu, značajno usporavanje inflacije dovelo je do postepenog smanjenja bazne stope, što znači da je kreditiranje postalo pristupačniji resurs.

Dodatni faktor koji je pozitivno uticao na stabilizaciju kreditnog sektora u privredi je pružanje mogućnosti daljeg kreditiranja. Današnji zajmoprimci aktivno pokušavaju da obnove kredit po nižim kamatama i na taj način smanje iznos otplate. Naš članak će se fokusirati na najnovije informacije o tome kada je smanjena stopa na hipoteku i kakve buduće perspektive očekuju potencijalne zajmoprimce ili ljude koji su već koristili ovu uslugu.

Prema riječima šefa AHML-a A. Plutnika, 2019. godine hipotekarni krediti će postati mnogo dostupniji Rusima. Prosječna kamatna stopa u ovom slučaju može biti i do 10%, što će značajno povećati atraktivnost stambenog kreditiranja.

Već krajem prošle godine stopa je dostigla nivo prije krize, ali je to postalo moguće zahvaljujući učešću države. Oko 30% svih postojećih kredita izdato je uz učešće federalnih fondova iu okviru postojećih državnih programa. Prema takvim programima, maksimalni mogući nivo kamatne stope na kredit može biti do 12% godišnje, ali ne više. Prema uslovima novih programa, podrška vlade neće biti potrebna u budućnosti. To je zbog uspostavljanja sniženih ključnih hipotekarnih stopa, kao i utvrđivanja realnih obima kreditiranja. Trenutna situacija ukazuje na oživljavanje potražnje za stambenim kreditima, posebno s obzirom na rast prihoda stanovništva.

Ekonomski faktori koji mogu uticati na procenat

Ruska ekonomija je prilično uspješno prebrodila kriznu situaciju, a sada nam to omogućava da primijetimo značajno poboljšanje makroekonomskih pokazatelja. Generalno, postoji značajno usporavanje inflacije, koja bi ove godine mogla dostići 4%. Upravo je ovaj pokazatelj uticao na formiranje stope Centralne banke Ruske Federacije, koja je u aprilu prošle godine iznosila 9,25%.

Pored ovih tačaka, još dva ekonomska pokazatelja imaju značajan uticaj na stopu hipoteke. S jedne strane, uočava se pozitivna dinamika zbog jačanja rublje, as druge, zbog rasta cijena nafte. Danas nam trošak „crnog zlata“ omogućava da napunimo savezni budžet, a time i povećamo iznos socijalne podrške stanovništvu u pitanjima stambenog kreditiranja.

Koja se stopa hipoteke očekuje u 2019

Prema mišljenju stručnjaka, dalje poboljšanje ekonomskih pokazatelja moglo bi biti ozbiljan razlog za smanjenje ključne stope na 6-7%. Samo novi problemi i teškoće u ekonomskom životu zemlje, kao i političke nijanse, mogu promijeniti ovaj trend.

Malo je vjerovatno da će se ova situacija dogoditi, pa će troškovi stambenih kredita biti značajno smanjeni, što će zauzvrat uzrokovati povećanje potražnje stanovništva za bankarskim proizvodima. Zahvaljujući ovoj prilici, obim hipoteka će brzo dostići nivoe prije krize čak i bez učešća vlade. Pored smanjenja stvarnih troškova kredita i povećanja prihoda, važnu ulogu će igrati i psihološki faktori.

Potrošači će mnogo više pažnje posvetiti postojećim kreditnim ponudama, što će zauzvrat dovesti do povećanja obima kreditiranja u okviru davanja hipoteka.

Mogući rizici povezani sa smanjenjem stopa u 2019

Unatoč činjenici da su prognoze vrlo optimistične, stručnjaci navode da se ne treba radovati prije vremena i očekivati ​​smanjenje hipotekarnih stopa. Činjenica je da zbog pada kamatnih stopa na hipotekarne kredite može doći do takozvanog efekta „mjehura“ na tržištu nekretnina, što će dovesti do još jedne hipotekarne krize.

Da bi se otklonila mogućnost razvoja takve situacije, potrebno je pažljivo provjeriti i analizirati podatke, te pokušati predvidjeti moguće posljedice za zajmoprimce i tržište. Između ostalog, stručnjaci ne isključuju mogućnost uvođenja dezinformacija u kontekstu predsjedničkih izbora u Ruskoj Federaciji, budući da Centralna banka Ruske Federacije do sada nije ništa poduzela u vezi sa trenutnom stopom.

Iskusni analitičari predviđaju moguće smanjenje hipotekarne stope na 8,5% u 2019. godini, praćeno povećanjem potražnje stanovništva za stambenim kreditima. Ova pretpostavka je realnija jer se zasniva na okolnostima stvarne situacije. Međutim, može se ispostaviti da će stopa stambenih kredita ostati nepromijenjena, na istom nivou.

Zaključak

U zaključku, treba napomenuti da će ovakve prognoze omogućiti građanima koji planiraju da dobiju hipoteku da izrade svoj akcioni plan i, eventualno, da odlože kontaktiranje banke kako bi u budućnosti iskoristili nove, povlašćene uslove i dobili kredit na niža kamatna stopa.

Banke su u junu izdavale hipoteke po prosječnoj stopi od 11,1% - što je minimum u cijeloj istoriji praćenja mjesečnih kamata, odnosno od januara 2009. godine, prema materijalima Centralne banke. Do pada kamatnih stopa došlo je zbog smanjenja inflacije, ključne stope Centralne banke i politike cijena državnih banaka, koje su posljednjih mjeseci nekoliko puta smanjivale cijenu stambenih kredita. Zbog rekordnog smanjenja stopa, ljeto je postalo vrhunac refinansiranja hipoteka, rekli su za Izvestija intervjuisani bankari. Stanovništvo je aktivno poboljšavalo uslove za uzete kredite u periodu 2014–2015. godine, kada su prosječne stope bile znatno veće. Do kraja godine stope na stambene kredite mogle bi pasti na jednocifrene vrijednosti.

Regulator je od početka 2009. godine na mjesečnom nivou pratio promjene kamatnih stopa na stambene kredite, kada su bile na nivou od 14,35%. Stope banaka se sastoje od ključne stope Centralne banke (trenutno 9%), troškova prikupljanja sredstava za samu banku i njenog rizika. Što je niža stopa Centralne banke, to je jeftinija hipoteka. Ključna stopa, pak, zavisi od inflacije, koja je trostruko usporila - sa 12,9% u 2015. na 3,9% ove godine. Ovo takođe stvara ozbiljne preduslove za pad stopa na hipoteke.

Njihovo smanjenje sa 12,94% koliko je iznosilo 1. jula prošle godine na 11,1% početkom istog mjeseca 2017. godine nastalo je zbog nepostojanja državnog programa subvencioniranja hipoteka i isključivo je odraz poboljšanja ekonomske situacije u zemlji i konkurencije. banaka u borbi za klijente. Kao rezultat, svi učesnici na tržištu su mogli značajno da povećaju izdavanje stambenih kredita, koji su, prema podacima Centralne banke, za sedam mjeseci porasli za 5,2% i postali najbrže rastući vid kreditiranja u zemlji. Tako je DeltaCredit povećao svoju emisiju za 40%, Sberbank - za 48%.

VIŠE O TEMI

Sada se tržište nekretnina i hipotekarnih kredita vratilo na nivoe prije krize: obnavljaju se potražnja i pristupačnost stambenih objekata, stope na hipoteke se sistematski smanjuju, necjenovni uslovi za dobijanje hipotekarnih kredita se poboljšavaju“, Nikolaj Vasev, direktor divizije DomClick Sberbanke, rekao je o trenutnoj situaciji.

Konkurentna situacija je takođe važan faktor u smanjenju stopa i povećanju kreditiranja, dodala je Elena Mikailova, šefica odjela za razvoj hipotekarnih proizvoda u B&N banci.

Glavni pokretač je velika međubankarska konkurencija na tržištu. Nivo smanjenja stope određuju državne banke”, rekla je ona.

Početkom avgusta Sberbanka je smanjila stope na hipoteke za 0,6–2 procentna poena na 7,4–10% godišnje, VTB je tokom leta smanjila stope na 9,5–10%.

VTB24 i poslovanje sa stanovništvom VTB banke su već tri puta poboljšali uslove za svoje hipotekarne kredite od početka ove godine. Sada se kredit za kupovinu gotovih stanova može dobiti po stopi od 9,5%, novogradnje - od 9,7%. Hipotekarne stope u našoj zemlji su na istorijski najnižim nivoima. Očekujemo da će oni dalje opadati, ali ne tako brzim tempom“, predviđa Andrey Osipov, stariji potpredsjednik, direktor odjela za hipotekarne kredite u VTB24.

Smanjenje stopa od strane glavnih učesnika na tržištu primoralo je druge banke da preispitaju svoju tarifnu politiku.

Nakon neviđenog smanjenja Sberbanke, i druge kreditne institucije morale su preispitati svoje stope. Međutim, ako Sberbank, sa svojom jeftinom bazom obaveza, bude imala priliku za takvo smanjenje, onda će komercijalne banke u bliskoj budućnosti morati prodavati hipoteke zapravo s gubitkom, objasnio je bankar iz prvih 30 kreditnih institucija, koji je želio ostati anoniman.

Prema prognozama finansijera, stope bi mogle dodatno opasti do kraja godine. Na njih će uticati i politika cena Sberbanke, koja zauzima polovinu tržišta.

Predviđamo smanjenje kamatnih stopa za 1-2% do kraja godine”, procijenio je Andrej Točenji, direktor za razvoj programa kreditiranja u Svyaz-Bank.

Kao rezultat toga, prosječna stopa može dostići jednocifrene vrijednosti, nije isključio Aleksej Tartišev, šef odjela marketinga hipotekarne banke DeltaCredit.

Primjetno smanjenje stopa već je dovelo do toga da se značajan dio novih kredita uzima za refinansiranje starih. Obim takvih transakcija u prvoj polovini godine iznosio je oko 35 milijardi rubalja, ili 4,5% ukupnog hipotekarnog tržišta. Bankari očekuju da će potražnja za refinansiranjem dostići vrhunac na jesen. Procedura refinansiranja hipotekarnog kredita je potpuno besplatna za klijente i gotovo se ne razlikuje od podnošenja zahtjeva za redovnu hipoteku.

Hipoteka bi se u 2018. godini trebala razvijati još bržim tempom nego prošle godine, uvjereni su stručnjaci za tržište nekretnina. Danas postoji nekoliko ozbiljnih preduslova za to. Ohrabrujući su i rezultati za 2017. godinu za obim izdatih hipotekarnih kredita. I ne samo za ljude sa dobrim primanjima. Na najlogičnije pitanje - isplati li se podići hipoteku u 2018. - odgovara materijal FederalPressa.

Prošle godine je ukupan iznos izdatih hipotekarnih kredita premašio 2.000 milijardi rubalja, što je povećanje od 36% u odnosu na 2016. godinu, rekli su na IV ruskom hipotekarnom kongresu, održanom nedavno u Moskvi. Popularnosti hipotekama dodala je i činjenica da je stopa na hipoteku pala ispod psihološkog nivoa od 10%, a finansijske i kreditne institucije izdale su oko 87 hiljada kredita za ukupno 156 milijardi rubalja za refinansiranje.

Prema finansijskim procjenama, obim tržišta hipotekarnih kredita nastavit će rasti u 2018. Ovaj trend je ove godine tipičan kako za Ural posebno, tako i za cijelu zemlju u cjelini, smatraju stručnjaci iz finansijskog sektora, na osnovu dinamike hipotekarnog tržišta u 2016-2017.

Tako je u 2017. godini tržište hipotekarnih kredita u regiji Sverdlovsk, Čeljabinsk, Kurgan i Republici Baškortostan poraslo za više od 40% u odnosu na 2016. godinu. Značajan rast tržišta hipotekarnih kredita u regiji Sverdlovsk bio je zbog značajnog povećanja obima izdatih kredita za kupovinu stanova u novim zgradama - u 2017. porastao je za 43%. Poređenja radi, u Rusiji je sličan segment u prosjeku porastao za samo 16%.

Na aktivan razvoj hipoteka utiče nekoliko ključnih faktora - smanjenje kamatnih stopa na kredite, razvoj posebnih programa banaka i programera, kao i državne subvencije. Primer potonjeg je pokretanje programa „Hipoteka uz državnu podršku za porodice sa decom“, koji predviđa kamatnu stopu od 6% za krajnjeg korisnika kredita.

″ Stručnjaci također primjećuju opštu liberalizaciju zahtjeva za zajmoprimce i troškove kredita (smanjenje kamatnih stopa i minimalno učešće), povećanje refinansiranja hipotekarnih kredita od drugih banaka i razvoj programa sa programerima za subvencionisanje kamatnih stopa.

“Danas banke nude mnoge programe sa stopama od 6% i više. Da budemo precizniji, uglavnom se stope u upotrebi sada kreću od 9% do 10%. Ponovo, pokretanje programa Porodične hipoteke sa državnim subvencijama od strane ruske vlade 2018. godine pruža nove mogućnosti mladim porodicama sa decom, što je generalno pozitivan napredak u oblasti hipotekarnog kreditiranja na primarnom tržištu. Očekuje se da će ovaj program postati pokretač ove godine”, komentirao je situaciju šef odjela za hipotekarne kredite u Glavstroju. Evgenij Kuznjecov. - Kao takav, nema poteškoća sa dobijanjem i apliciranjem za hipoteku, sve je prilično lako i razumljivo; Generalno, može se primijetiti da se država na sve načine trudi da kupovinom stanova na primarnom tržištu putem hipotekarnih kredita učini atraktivnijom.”

Nezavisni stručnjaci smatraju da se odmah isplati uzeti hipoteku - uostalom, cijena samih stanova je smanjena. I to se dogodilo ne samo zbog krize, već i zahvaljujući razvoju industrije.

“Očekuje se da će cijene građevinarstva do 2020. godine biti smanjene za 10 posto, odnosno 30 posto. I to je normalno, to je tačno, jer se pojavljuju nove tehnologije, nove tehnologije postavljanja jama, novog postavljanja temelja, podizanja zidova”, rekao je direktor Instituta za menadžment u industriji (IOM) RANEPA, dekan Fakulteta za nekretnine. Ekonomija IOM RANEPA u razgovoru sa našim dopisnikom Elena Ivankina. “Zapravo, ako se pri izgradnji uzmu u obzir svi zahtjevi za projektovanje, vrijeme izgradnje i energetsku efikasnost, jer trebamo smanjiti potrošnju energije svake izgrađene kuće za najmanje 10 puta, onda će rezultati biti mnogo bolji nego sada. ”

„Banke takođe pokušavaju da dodatno podstaknu potražnju za hipotekama“, kaže rukovodilac analitičkog centra Rusipoteka doo. Sergej Gordejko. - Finansijske institucije aktivno uvode digitalne hipoteke i za klijente i za partnere. Elektronska registracija transakcija i daljinska identifikacija klijenata će se vrlo brzo razvijati.”

Zaista, na primjer, Sber uvodi podnošenje dokumenata za registraciju transakcije kupovine kuće u Rosreestru direktno preko ureda partnerskih kompanija. “Dokumente možete predati za 15 minuta, a u roku od pet do sedam dana svi učesnici u transakciji dobijaju registrovana dokumenta putem mejla. Ranije je procedura za pripremu, prikupljanje, podnošenje i registraciju dokumenata za primarno stanovanje preko Rosreestra ili MFC-a trajala u prosjeku do 30 dana“, rečeno nam je u pres centru Uralske banke Sberbanke Rusije.

Na primarnom tržištu gotovo polovina svih transakcija obavlja se hipotekarnim kreditom, kažu stručnjaci. Zauzvrat, skoro 30% izdatih hipotekarnih kredita je za kupovinu novih zgrada. Na sekundarnom tržištu udio kreditnih transakcija povećan je na 35%. Prema prognozama, ovaj segment će se razvijati tokom cijele godine. Istovremeno, svi vodeći kreditori uspješno su savladali refinansiranje.

“Udio refinansiranja u godišnjoj prodaji je blizu 8%. Kao rezultat toga, oko 87 hiljada zajmoprimaca promijenilo je jednog zajmodavca u drugog. Kao nagradu za ovu smjenu dobili su nove kredite po nižoj stopi u iznosu od oko 156 milijardi rubalja, a stari krediti su otplaćeni prije roka. U 2018. godini udio refinansiranja će se povećati na 15% obima prodaje i počet će opadati na jesen. U 2017. godini banke su refinansirale tuđe zajmoprimce. Centralna banka pokušava da promijeni ovaj trend kako bi mogli aktivnije refinansirati svoje”, kaže Sergej Gordejko.

″ Analitičari predviđaju dalje smanjenje stope, predviđajući nisku inflaciju. Predviđeno je da kamatna stopa bude oko 6%.

Aktivna stopa se sastoji od inflacije, od marže, koja je od kamatne stope koju utvrđuje Centralna banka (na osnovu inflacije) plus marža Centralne banke, plus marža svih drugih banaka koje su uzimale novac od Centralne banke, podsjećaju stručnjaci. .

“U 2018. godini tržište će porasti za 25%. Biće izdato 1,36 miliona kredita u vrednosti od 2,53 triliona rubalja. Ovo će biti godina klijenta. Sve promjene su samo u korist zajmoprimca. Prosječne stope ponude za kredite za kupovinu stanova na primarnom i sekundarnom tržištu smanjene su približno podjednako za 2,2-2,3 procentna poena. U januaru nije bilo pauze u smanjenju kamatnih stopa, što je novost. Obično postoji kratka pauza u januaru. U decembru će prosječna stopa na date kredite težiti 8%. Pad će biti neujednačen tokom cijele godine. Olujno proleće i mirna jesen”, dao je svoju prognozu Sergej Gordejko stručnom kanalu.

„Dakle, naša privreda se tako formira da je stopa na hipotekarne kredite 4% viša od inflacije 3,5-4%. To je mnogo. Mogu reći da je čak iu Češkoj stopa hipoteke 4,5%. Ako plaćate potreban iznos mjesečno tri godine, onda vaša stopa pada na 4,25, pa na 4,15, itd. Praktično, ovo je evropski nivo kreditiranja. Ako do toga dođemo, a vrlo brzo se krećemo putem razvoja hipotekarnog kreditiranja, onda će to biti veliki posao za našu zemlju. Jer stanovanje, rad i plate, razvoj sistema kreditne prodaje su glavne tačke na kojima sada sve počiva. A za razvoj stambenog sistema potrebna je hipoteka, kojoj se posvećuje sve više pažnje”, naglasila je Elena Ivankina.

Pitanje kada će hipoteke pojeftiniti važno je i za nosioce hipotekarnih kredita i za potencijalne zajmoprimce. Danas primjećujemo da se stope smanjuju.

Uskoro će 50% ruskih porodica moći da priušti kupovinu kuće na kredit: do 2021. godine stope bi mogle biti smanjene na 7%.

Kako će smanjenje hipotekarnih stopa, s jedne strane, i napuštanje dioničke izgradnje, s druge strane, promijeniti tržište hipotekarnih kredita, govorili su učesnici godišnje konferencije „Hipotekarni krediti u Rusiji“.

“Zakon o hipoteci usvojen je 1998. godine. U prvoj godini u Rusiji je izdato 150 hipotekarnih sertifikata. Hipoteka nije imala sreće: 1998. je bila kriza, a već 1999. izdato je samo 17 hipotekarnih certifikata.

U početku su mediji pisali da su hipoteke ideja za bogate. Ipak bi! Na kraju krajeva, stopa je dostigla 35%, a krediti su izdavani samo u dolarima.

Pravi procvat hipotekarnih kredita dogodio se 2005. godine, usvajanjem novog izdanja Zakonika o stanovanju. Od tog trenutka hipoteke su počele rasti i narasle do te mjere da su danas postale temelj za razvoj građevinske industrije”, prisjetila se. moderator diskusije, šef odjela “Nekretnine” Bussines.FM radija Valeria Mozganova.

Prema Rukovodilac Analitičkog centra AHML Mihail Goldberg, samo u prošloj godini, hipotekarni portfolio je porastao na 5 triliona. rubalja - za 13% u odnosu na 2016. Uz pomoć banaka u građevinsku industriju bilo je moguće privući od 1,3 do 1,5 triliona rubalja sredstava građana, napominje analitičar.

Do 70% trenutnih zajmoprimaca, prema Goldbergu, su porodice sa djecom. Više od polovine njih je starije od 30 godina. Gotovo 45% svih hipotekarnih kredita su krediti koji koriste materinski kapital.

Prema procjenama AHML-a, prošle godine stanovništvu je izdato 1,1 milion hipotekarnih kredita u vrijednosti od oko 2 triliona rubalja. “Takvih pokazatelja nikada nije bilo. To je oko 30% više u kvantitativnom smislu i skoro 40% više u novcu nego u 2016. Uprkos činjenici da je u 2016. godini na tržište uticao državni program subvencionisanja hipotekarnih stopa. 2017. godine program je prestao sa radom, a cjelokupni obim emisije su obezbjeđivali isključivo tržišni faktori, uključujući i neviđeno smanjenje hipotekarnih stopa”, napominje analitičar.

On je naglasio da su početkom prošle godine stope u tržišnom segmentu bile 13,5 odsto, ali su do kraja godine pale na 9,5 odsto. Ovo smanjenje stopa naglo je smanjilo otplatu kredita - za skoro 20%. „Ovo ne samo da je povećalo potražnju za hipotekama, već je poboljšalo i kvalitet hipotekarnog portfelja. Ljudi su počeli da troše manje novca na servisiranje svojih hipoteka i postalo im je lakše da se nose sa kreditnim opterećenjem. U takvim uslovima, vjerovatnoća da zajmoprimac neće moći da otplati kredit naglo se smanjuje”, naglasio je Goldberg.

Učešće kredita u kašnjenju na period duži od tri mjeseca iznosi 2,3%. “Kvalitet hipotekarnog portfelja je otprilike pet puta veći nego kod ostalih nehipotekarnih kredita”, naglasio je on.

Od sredine prošle godine u portfelj svih većih banaka dodat je program refinansiranja. “Do sada to nije imalo ogroman uticaj na hipotekarno tržište. Međutim, znamo da se ukupni hipotekarni portfolio formira po prosječnoj stopi od 12,5%. Kada razlika sa trenutnim stopama dostigne 3%, možete biti sigurni da će ovaj portfolio biti refinansiran u bliskoj budućnosti. Pitanje je samo kako će se to dogoditi: banke će međusobno refinansirati portfelje, ili će velike banke početi mijenjati uslove za kredite u svojim bilansima. Sljedeće godine stope će nastaviti da opadaju, ukupan obim emisije će rasti i iznosit će najmanje 2,5 biliona. rubalja”, kaže on.

Prema predviđanjima Anatolija Aksakova, predsednika Komiteta Državne dume za finansijsko tržište, predsednika Saveta Udruženja banaka Rusije, hipotekarne stope bi mogle pasti na 7% . Inflacija je na kraju prošle godine bila ispod cilja od 4% koji je postavila Centralna banka.

Nabiulinin odjel je više puta izjavljivao da bi razlika između inflacije i ključne stope trebala biti 2,5%. “To jest, čak i ako inflacija u 2018. poraste u odnosu na prošlu godinu, i više neće biti 2,5%, već 3-4%, ključna stopa Centralne banke može biti 6,5%. Shodno tome, smanjiće se i kamate na kredite, pre svega stambene”, objasnio je Aksakov.

Prema nedavnom istraživanju AHML-a, 45% ruskih porodica želi da poboljša svoje životne uslove. U narednih 5 godina 8 miliona građana moći će da podigne hipoteku, napomenuo je Goldberg.
Razvoj hipoteka postao je glavna tačka vladine strategije za razvoj stambenog sektora do 2025. godine, istakla je Maria Dormostuk, šefica odjela za implementaciju programa i prioritetnih projekata za obezbjeđivanje pristupačnog stanovanja u Ministarstvu građevina Ruske Federacije. .

Prema dokumentu, do 2025. hipoteke bi trebale biti dostupne za 50% ruskih porodica. Broj stambenih kredita trebalo bi da se poveća na 2 miliona godišnje, obim stambene izgradnje - sa 80 na 120 miliona kvadratnih metara godišnje, a stambeno zbrinjavanje stanovništva - sa 25 na 30 kvadrata po osobi.

Ali, prema Predsednica Fondacije Instituta za urbanu ekonomiju Nadežda Kosareva, teško da će u stvarnosti sve biti tako ružičasto kao u vladinim prognozama. Prema riječima stručnjaka, hipoteke danas rastu isključivo zbog nižih kamata, ali ne i zbog rasta prihoda. U prvom mjesecu protekle četiri godine prihodi domaćinstava su prestali da padaju i daleko su od rasta. A vjerovatnoća da će ključna stopa moći i dalje zadržati svoju poziciju daje Kosarevoj velike sumnje.

Osim toga, već sada broj novih ugovora o dioničkom kapitalu (EPA) praktično ne raste. Odnosno, ljudi nisu kupovali više stanova. Samo što se stan koji su juče kupili svojim novcem sada kupuje za kredit. Tržište hipoteka raste, ali to nikako ne ukazuje na porast prosperiteta, smatra Kosareva.

Sva pristupačnost stambenog prostora postignuta snižavanjem hipotekarnih stopa nadoknađena je rastom cijena stanova, napominje predsjednik IEG-a. “Da cijene stanova ne bi rasle, ponuda se mora povećati. Ali malo je vjerovatno da će se to dogoditi u kontekstu napuštanja dioničke izgradnje. Upravo suprotno”, smatra ona.

Prema riječima Mozganove, sve dok u stanogradnji vrijede stara pravila, investitori će nastojati da što više nekretnina iznesu na tržište. Stanovništvo će uzimati kredite da uskoči u odlazeći voz. A onda smo svi u omamljenosti i dugotrajnom smirenju.

Vrlo brzo će prodavači sa stanovima pod hipotekom ući na sekundarno tržište, a mi ćemo također morati nešto učiniti s njima, stvoriti im razumljive mehanizme.

Ograničenjem zajedničke gradnje izvršiće se prilagođavanja cijena stanova i stopa kredita datih za njegovu kupovinu. Stručnjaci objašnjavaju koje promjene možete očekivati.

Tokom 2017. godine, stope zaduživanja za stambene nekretnine su opadale. Međutim, bilo bi lako da se potrošač koji bi pokušao razumjeti izglede zbuniti. Neki su savjetovali da požure s podizanjem hipoteke dok je jeftinija, drugi su, naprotiv, pozvali da ne žure, obećavajući daljnje smanjenje stopa.

Takođe je bilo nejasno kako će tržište reagovati na „zabranu“ zajedničke gradnje. Neki publicisti su predviđali da prevarenih investitora više neće biti, ali da će stanovi i krediti za njihovu kupovinu sada poskupjeti.

Smanjenje kamatnih stopa na hipoteke u 2017. je posledica niske stope Banke Rusije i niske inflacije, smatra Finam analitičar Timur Nigmatullin. Kako je stručnjak rekao dopisniku Rosbalta, povećanje stopa je malo vjerovatno u narednim godinama.

„Hipotekarne stope prate indikativne stope koje je postavila Banka Rusije. Ako se stopa Centralne banke smanji, to prirodno dovodi do smanjenja stopa na hipoteke. Ali inflacija je takođe igrala ulogu. Kada bi inflacija bila visoka, a Banka Rusije bi barem smanjila stopu, onda tržišne stope na hipoteke ne bi pratile pad stope Centralne banke, već bi bile u korelaciji sa inflacijom. Ali sada je inflacija 2,5% godišnje, a tržište vrlo lako prati stopu Centralne banke: i kod hipotekarnih kredita i kod depozita za fizička lica”, rekao je Timur Nigmatullin.

Prema analitičaru, glasine o predstojećem porastu cijena hipoteka zbog otkazivanja dioničke izgradnje su pretjerane. Prepreka tome su, između ostalog, niski prihodi stanovništva.

“Zakon koji se ponekad naziva zabrana zajedničke gradnje, zapravo, nije takav. Tu je riječ o tome da u periodu od tri godine investitori mogu odlučiti da će novac biti primljen prilikom sklapanja ugovora sa kupcima nekretnina u izgradnji, ne direktno, već na bankovni račun, koji će već pozajmiti investitoru. , na primjer, za finansiranje projekata.” , - pojasnio je Nigmatullin.

Međutim, napomenuo je stručnjak, korekcija na tržištu nekretnina bit će neizbježna. „Sada, ako kupite nekretninu, na primjer, jednosoban stan, „na temeljnoj jami“, onda će do kraja izgradnje koštati 20-35% više. S jedne strane, ovo je gigantska profitabilnost, koja je veća od profitabilnosti mnogih instrumenata finansijskog tržišta. S druge strane, takvo ulaganje uključuje vrlo visoke rizike. Kada investitori počnu da prodaju nekretnine preko banaka, rizik će se smanjiti, a banke će, uočavajući smanjenje rizika, moći da izdaju kredite po nižoj kamatnoj stopi. Istovremeno, povećanje potražnje zbog nižih stopa na hipoteke kompenzirano je smanjenjem realnih prihoda stanovništva, tako da će ograničenja na tržištu ostati”, rekao je analitičar.

Prema prognozi Timura Nigmatullina, samo mali igrači koji su diskreditirali primarno tržište nekretnina i kojima banke apsolutno ne vjeruju napustit će razvojno tržište: više neće moći privući sredstva.

Smanjenje stopa na hipotekarne kredite odvija se u skladu sa opštim stanjem ruske privrede, smatra on Rukovodilac Centra za ekonomska istraživanja IGSO Vasilij Koltašov. Stabilna cijena nafte i stabilna rublja omogućili su Centralnoj banci da smanji stopu.

“Ako cijene nafte padnu, a rublja također padne, onda bi se Centralna banka mogla vratiti svojoj ne baš pametnoj i neefikasnoj politici podizanja stopa. U ovom slučaju, mogao bi nanijeti ozbiljnu štetu ruskoj ekonomiji jednostavnim ponavljanjem radnji iz 2014. godine. Ova mogućnost postoji. Ali za sada je smanjenje cijene hipotekarnog kredita rezultat povećanja cijene nafte, uz globalno povećanje, iako malo, poslovne aktivnosti”, pojasnio je stručnjak.

Vasilij Koltašov je to primetio jeftinije hipoteke može privući više ljudi u ovo područje. Ali još više ljudi će htjeti uzeti hipoteku ako se ispune predsjednikova obećanja da će subvencionirati kredite do 6-7% za porodice s djecom.

“Moramo uzeti u obzir da kriza na tržištu nekretnina nije prošla. Cijene padaju, a država i banke koje potiče ne daju investitorima povoljnije kredite i ne stimulišu tržište nekretnina i građevinski sektor. Ovo su nepovoljni trendovi za programere. Međutim, dalje smanjenje stope hipoteke i subvencija moglo bi da u kreditiranje uključi nove segmente stanovništva, one koji ranije nisu mogli ni da razmišljaju o kupovini stana, čak ni garsonjere „Šuvalov”, objasnio je stručnjak. On smatra da bi takve mjere bile prirodne kao dio nastavka kursa ka promjeni ruske ekonomske politike ka merkantilizmu.

Smanjene hipotekarne stope ova godina se dogodila istovremeno sa porastom broja izdatih kredita, rekao je Savjetnik Instituta za savremeni razvoj (INSOR) Nikita Maslenjikov. Kako je rekao ekspert, treba očekivati ​​stabilizaciju ovih stopa u narednoj godini. “Tržište hipotekarnih kredita je prošle godine bilo neprikosnoveni lider u cjelokupnom poslovanju sa stanovništvom. Istovremeno, vođena je agresivna politika smanjenja stopa, čiji je lider, naravno, bila Sberbanka Ruske Federacije. Ne isključujem da se to dogodilo i u vezi sa nekim političkim zadacima koje je postavilo rukovodstvo zemlje. Predsjednik Vladimir Putin je više puta govorio da bi hipotekarne stope trebale biti niske”, podsjetio je Nikita Maslenjikov.

Ovakvi trendovi nose i određene rizike - kako za tržište nekretnina i finansijski sektor, tako i za privredu u cjelini, smatra savjetnik INSOR-a.

„Mnogi stručnjaci ne isključuju da je preuranjeno govoriti o nekakvom „mjehuru“ na tržištu hipoteka, ali bi bilo korisno i pravovremeno umjereno optimizam. Ipak, hipotekarni krediti su opterećenje za kućne budžete. Upravo onoliko koliko ćete otplaćivati ​​kamate na kredite dok upravljate ovim dugom, oduzimate iz kućnog budžeta za tekuću potrošnju. Može nastati efekat da povećanjem hipoteka ljudi istovremeno „stisnu“ potrošačku potražnju u privredi u cjelini. Dolazi do određene preraspodjele, au drugim segmentima može doći do smanjenja potražnje”, naglasio je stručnjak.

Maslenjikov smatra da je malo vjerovatno da će najavljeno odbijanje zajedničke gradnje ozbiljno uticati na cijenu hipoteka. Druga stvar je očekivano povećanje inflacije sa sadašnjih 2,5% na 3,7%. “Ne predviđam ozbiljno povećanje stopa na hipoteke. Ali oni su toliko pali da bi se mogli stabilizovati ove godine. Vjerovatno će se stabilizirati na sadašnjem nivou i pauzirati na nekoliko kvartala”, kaže savjetnik INSOR-a.

Stabilizaciju cijena hipoteka pratit će i smanjenje stope rasta hipotekarnih kredita, uprkos povećanju realnih plata stanovništva, siguran je Nikita Maslenjikov.

Smanjene hipotekarne stope Ova godina se odvijala u sklopu borbe protiv inflacije, smatra on Direktor Instituta za strateške analize FBK Igor Nikolaev.

Kako je rekao doktor ekonomskih nauka, iako su stope smanjene, ne treba ih nazivati ​​niskim. „Glavni faktor smanjenje hipotekarnih stopa To je bilo smanjenje ključne stope od strane Banke Rusije. Pao je za više od 2 procentna poena. Kreditni resursi su pojeftinili, a banke imaju priliku da smanje stope na hipoteke. To smo primetili. Jasno je i zašto je ključna stopa smanjena. Ciljna inflacija je ispunjena, pa čak i premašena: umjesto 4% za godinu, imali smo 2,5%”, prisjetio se Igor Nikolaev.

Prema mišljenju ekonomiste, malo je vjerovatno da će zakonske inovacije u zajedničkoj izgradnji ozbiljno promijeniti cijenu hipoteke. „Teoretski, hipotekarne stope bi mogle porasti zbog inovacija povezanih s novim zahtjevima za financiranje i kreditiranje. Ali mislim da to neće biti značajno povećanje. Umjesto toga, oni će biti prilično stabilni. Trenutne stope na hipotekarne kredite - 9% ili nešto manje od 10% - i dalje su značajno veće od nivoa inflacije, koji jeste i predviđa se, i više od ključne stope. To znači da su stope na hipoteke pale u odnosu na one prije godinu ili dvije. Ali u poređenju sa stopom inflacije i ključnom stopom, ove hipotekarne stope nisu tako niske. To znači da ako imaju potencijal za rast, on nije toliko značajan. Stoga će stope najvjerovatnije ostati na istom nivou“, smatra Igor Nikolaev.

Rusu je ponovo obećana stabilnost, ali, poučen gorkim iskustvom, čeka sljedeću krizu. Ozbiljnost ekonomskih zakona nadoknađena je neobavezujućom prirodom njihove primjene u Rusiji.

Ana Semenets, Dmitrij Remizov

© Fotografija Elena Dudina

Učesnici godišnje konferencije „Hipotekarno kreditiranje u Rusiji“ razgovarali su o tome kako će smanjenje hipotekarnih stopa, s jedne strane, i napuštanje dioničke izgradnje, s druge strane, promijeniti tržište hipotekarnih kredita.

“Zakon o hipoteci usvojen je 1998. godine. U prvoj godini u Rusiji je izdato 150 hipotekarnih sertifikata. Hipoteka nije imala sreće: 1998. je bila kriza, a već 1999. izdato je samo 17 hipotekarnih certifikata.

U početku su mediji pisali da su hipoteke ideja za bogate. Ipak bi! Na kraju krajeva, stopa je dostigla 35%, a krediti su izdavani samo u dolarima. Pravi procvat hipotekarnih kredita dogodio se 2005. godine, usvajanjem novog izdanja Zakonika o stanovanju. Od tog trenutka hipoteke su počele rasti i narasle do te mjere da su danas postale temelj za razvoj građevinske industrije“, prisjetila se Valerija Mozganova, moderatorica diskusije, voditeljica odjela „Nekretnine“ Businesses. FM radio.

Prema riječima šefa analitičkog centra AHML Mihaila Goldberga, samo u prošloj godini hipotekarni portfelj je porastao na 5 biliona rubalja - za 13% u odnosu na 2016. Uz pomoć banaka u građevinsku industriju bilo je moguće privući od 1,3 do 1,5 triliona rubalja sredstava građana, napominje analitičar.

Do 70% trenutnih zajmoprimaca, prema Goldbergu, su porodice sa djecom. Više od polovine njih je starije od 30 godina. Gotovo 45% svih hipotekarnih kredita su krediti koji koriste materinski kapital.

Prema procjenama AHML-a, prošle godine stanovništvu je izdato 1,1 milion hipotekarnih kredita u vrijednosti od oko 2 triliona rubalja. “Takvih pokazatelja nikada nije bilo. To je oko 30% više u kvantitativnom smislu i skoro 40% više u novcu nego u 2016. Uprkos činjenici da je u 2016. godini na tržište uticao državni program subvencionisanja hipotekarnih stopa. 2017. godine program je prestao sa radom, a cjelokupni obim emisije su obezbjeđivali isključivo tržišni faktori, uključujući i neviđeno smanjenje hipotekarnih stopa”, napominje analitičar.

On je naglasio da su početkom prošle godine stope u tržišnom segmentu bile 13,5 odsto, ali su do kraja godine pale na 9,5 odsto. Ovo smanjenje stopa naglo je smanjilo otplatu kredita - za skoro 20%. „Ovo ne samo da je povećalo potražnju za hipotekama, već je poboljšalo i kvalitet hipotekarnog portfelja. Ljudi su počeli da troše manje novca na servisiranje svojih hipoteka i postalo im je lakše da se nose sa kreditnim opterećenjem. U takvim uslovima, vjerovatnoća da zajmoprimac neće moći da otplati kredit naglo se smanjuje”, naglasio je Goldberg.

Učešće kredita u kašnjenju na period duži od tri mjeseca iznosi 2,3%. “Kvalitet hipotekarnog portfelja je otprilike pet puta veći nego kod ostalih nehipotekarnih kredita”, naglasio je on.

Od sredine prošle godine u portfelj svih većih banaka dodat je program refinansiranja. “Do sada to nije imalo ogroman uticaj na hipotekarno tržište. Međutim, znamo da se ukupni hipotekarni portfolio formira po prosječnoj stopi od 12,5%. Kada razlika sa trenutnim stopama dostigne 3%, možete biti sigurni da će ovaj portfolio biti refinansiran u bliskoj budućnosti. Pitanje je samo kako će se to dogoditi: banke će međusobno refinansirati portfelje, ili će velike banke početi mijenjati uslove za kredite u svojim bilansima. Sljedeće godine stope će nastaviti da opadaju, ukupan obim emisije će rasti i iznosit će najmanje 2,5 biliona rubalja”, smatra on.

Prema prognozama Anatolija Aksakova, predsjednika Komiteta Državne dume za finansijsko tržište, predsjednika Upravnog odbora Udruženja banaka Rusije, hipotekarne stope mogu pasti na 7%. Inflacija je na kraju prošle godine bila ispod cilja od 4% koji je postavila Centralna banka. Nabiulinin odjel je više puta izjavljivao da bi razlika između inflacije i ključne stope trebala biti 2,5%. “To jest, čak i ako inflacija u 2018. poraste u odnosu na prošlu godinu, i više neće biti 2,5%, već 3-4%, ključna stopa Centralne banke može biti 6,5%. Shodno tome, smanjiće se i kamate na kredite, pre svega stambene”, objasnio je Aksakov.

Prema nedavnom istraživanju AHML-a, 45% ruskih porodica želi da poboljša svoje životne uslove. U narednih 5 godina 8 miliona građana moći će da podigne hipoteku, napomenuo je Goldberg.
Razvoj hipoteka postao je glavna tačka vladine strategije za razvoj stambenog sektora do 2025. godine, istakla je Maria Dormostuk, šefica odjela za implementaciju programa i prioritetnih projekata za obezbjeđivanje pristupačnog stanovanja u Ministarstvu građevina Ruske Federacije. .

Prema dokumentu, do 2025. hipoteke bi trebale biti dostupne za 50% ruskih porodica. Broj stambenih kredita trebalo bi da se poveća na 2 miliona godišnje, obim stambene izgradnje - sa 80 na 120 miliona kvadratnih metara godišnje, a stambeno zbrinjavanje stanovništva - sa 25 na 30 kvadrata po osobi.

Ali, prema riječima Nadežde Kosareve, predsjednice Fondacije Instituta za urbanu ekonomiju, malo je vjerovatno da će u stvarnosti sve biti tako ružičasto kao u vladinim prognozama. Prema riječima stručnjaka, hipoteke danas rastu isključivo zbog nižih kamata, ali ne i zbog rasta prihoda. U prvom mjesecu protekle četiri godine prihodi domaćinstava su prestali da padaju i daleko su od rasta. A vjerovatnoća da će ključna stopa moći i dalje zadržati svoju poziciju daje Kosarevoj velike sumnje.

Osim toga, već sada broj novih ugovora o dioničkom kapitalu (EPA) praktično ne raste. Odnosno, ljudi nisu kupovali više stanova. Samo što se stan koji su juče kupili svojim novcem sada kupuje za kredit. Tržište hipoteka raste, ali to nikako ne ukazuje na porast prosperiteta, smatra Kosareva.

Sva pristupačnost stambenog prostora postignuta snižavanjem hipotekarnih stopa nadoknađena je rastom cijena stanova, napominje predsjednik IEG-a. “Da cijene stanova ne bi rasle, ponuda se mora povećati. Ali malo je vjerovatno da će se to dogoditi u kontekstu napuštanja dioničke izgradnje. Upravo suprotno”, smatra ona.

Prema riječima Mozganove, sve dok u stanogradnji vrijede stara pravila, investitori će nastojati da što više nekretnina iznesu na tržište. Stanovništvo će uzimati kredite da uskoči u odlazeći voz. A onda smo svi u omamljenosti i dugotrajnom smirenju.

Vrlo brzo će prodavači sa stanovima pod hipotekom ući na sekundarno tržište, a mi ćemo također morati nešto učiniti s njima, stvoriti im razumljive mehanizme.

Anna Semenets