As taxas de juros das hipotecas cairão? Por que você não deve fazer uma hipoteca. Fatores econômicos que podem afetar a porcentagem

Segundo analistas e especialistas, as taxas hipotecárias deverão continuar a diminuir em 2019. Com base nas últimas notícias sobre este tema, uma desaceleração significativa da inflação levou a uma redução gradual da taxa básica, o que significa que tornou o crédito um recurso mais acessível.

Um factor adicional que influenciou positivamente a estabilização do sector de crédito na economia foi a oferta de oportunidades de reempréstimo. Os mutuários de hoje estão tentando ativamente renovar seus empréstimos com taxas de juros mais baixas e, assim, reduzir o valor do pagamento. Nosso artigo se concentrará nas informações mais recentes sobre quando a taxa de hipoteca diminuiu e quais perspectivas futuras aguardam os potenciais mutuários ou pessoas que já utilizaram este serviço.

De acordo com o chefe da AHML A. Plutnik, em 2019 os empréstimos hipotecários se tornarão muito mais acessíveis aos russos. A taxa média de juros, neste caso, pode ser de até 10%, o que aumentará significativamente a atratividade do crédito à habitação.

Já no final do ano passado, a taxa atingiu níveis pré-crise, mas isso foi possível graças à participação do Estado. Cerca de 30% de todos os empréstimos existentes foram emitidos com a participação de fundos federais e no âmbito dos programas estaduais existentes. De acordo com esses programas, o nível máximo possível de taxa de juros de um empréstimo pode ser de até 12% ao ano, mas não mais. De acordo com os termos dos novos programas, o apoio governamental não será necessário no futuro. Isto se deve ao estabelecimento de taxas hipotecárias reduzidas, bem como à determinação dos volumes reais de empréstimos. A situação actual sugere uma retoma da procura de crédito à habitação, especialmente tendo em conta o crescimento dos rendimentos das famílias.

Fatores econômicos que podem afetar a porcentagem

A economia russa superou com bastante sucesso a situação de crise, o que agora nos permite notar uma melhoria significativa nos indicadores macroeconómicos. Em geral, há uma desaceleração significativa da inflação, que poderá chegar a 4% este ano. Foi esse indicador que influenciou a formação da taxa do Banco Central da Federação Russa, que foi de 9,25% em abril do ano passado.

Além destes pontos, mais dois indicadores económicos têm um impacto significativo na taxa hipotecária. Por um lado, observa-se uma dinâmica positiva devido ao fortalecimento do rublo e, por outro, ao aumento dos preços do petróleo. Hoje, o custo do “ouro negro” permite-nos repor o orçamento federal e, assim, aumentar o montante do apoio social à população em matéria de crédito à habitação.

Qual taxa de hipoteca é esperada em 2019

Segundo os especialistas, uma maior melhoria nos indicadores económicos poderia ser uma razão séria para reduzir a taxa básica para 6-7%. Só novos problemas e dificuldades na vida económica do país, bem como nuances políticas, podem mudar esta tendência.

É pouco provável que esta situação ocorra, pelo que o custo do crédito à habitação será significativamente reduzido, o que, por sua vez, provocará um aumento da procura de produtos bancários por parte da população. Graças a esta oportunidade, os volumes de hipotecas atingirão rapidamente os níveis anteriores à crise, mesmo sem a participação do governo. Além de reduzir o custo real dos empréstimos e aumentar a renda, os fatores psicológicos desempenharão um papel importante.

Os consumidores prestarão muito mais atenção às ofertas de crédito existentes, o que, por sua vez, levará a um aumento nos volumes de empréstimos no âmbito da concessão de hipotecas.

Possíveis riscos associados aos cortes nas taxas em 2019

Apesar de as previsões serem muito otimistas, os especialistas relatam que não se deve alegrar-se antecipadamente e esperar uma diminuição nas taxas hipotecárias. O facto é que devido à queda das taxas de juro hipotecárias, poderá ocorrer um efeito denominado “bolha” no mercado imobiliário, o que conduzirá a outra crise hipotecária.

Para eliminar a possibilidade de tal situação se desenvolver, é necessário verificar e analisar cuidadosamente os dados, e também tentar prever as possíveis consequências para os mutuários e para o mercado. Entre outras coisas, os especialistas não excluem a possibilidade de introdução de desinformação no contexto das eleições presidenciais na Federação Russa, uma vez que até agora o Banco Central da Federação Russa não tomou qualquer medida em relação à taxa atual.

Analistas experientes prevêem uma possível descida da taxa hipotecária para 8,5% em 2019, seguida de um aumento da procura de crédito à habitação por parte da população. Esta suposição é mais realista porque se baseia nas circunstâncias da situação real. No entanto, pode muito bem acontecer que a taxa de crédito à habitação permaneça inalterada, ao mesmo nível.

Conclusão

Em conclusão, importa referir que tais previsões permitirão aos cidadãos que pretendem obter uma hipoteca traçar o seu plano de acção e, eventualmente, adiar o contacto com o banco para no futuro usufruir de novas condições preferenciais e receber um empréstimo em uma taxa de juros mais baixa.

Em junho, os bancos emitiram hipotecas a uma taxa média de 11,1% - o mínimo em todo o histórico de acompanhamento das taxas mensais, ou seja, desde janeiro de 2009, segundo materiais do Banco Central. A queda das taxas deveu-se à diminuição da inflação, à taxa básica do Banco Central e à política de preços dos bancos estatais, que reduziram várias vezes o custo do crédito à habitação nos últimos meses. Devido a uma redução recorde nas taxas, o verão se tornou o pico do refinanciamento de hipotecas, disseram banqueiros entrevistados ao Izvestia. A população melhorou ativamente as condições dos empréstimos contraídos em 2014–2015, quando as taxas médias eram significativamente mais elevadas. Até ao final do ano, as taxas de crédito à habitação poderão cair para um dígito.

O regulador tem monitorizado mensalmente a evolução das taxas hipotecárias desde o início de 2009, quando se situavam no nível de 14,35%. As taxas bancárias são compostas pela taxa básica do Banco Central (atualmente em 9%), pelo custo de captação de recursos para o próprio banco e pelo seu risco. Quanto mais baixa for a taxa do Banco Central, mais barata será a hipoteca. A taxa básica, por sua vez, depende da inflação, que triplicou – de 12,9% em 2015 para 3,9% este ano. Isto também cria condições prévias sérias para uma queda nas taxas hipotecárias.

A sua diminuição de 12,94% em 1 de julho do ano passado para 11,1% no início do mesmo mês de 2017 ocorreu na ausência de um programa estatal de subsídio de hipotecas e é apenas um reflexo da melhoria da situação económica do país e da concorrência dos bancos na luta pelos clientes. Como resultado, todos os participantes do mercado conseguiram aumentar significativamente a emissão de crédito à habitação, que, segundo o Banco Central, cresceu 5,2% em sete meses e se tornou o tipo de crédito que mais cresce no país. Assim, o DeltaCredit aumentou a sua emissão em 40%, o Sberbank - em 48%.

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Agora, o mercado imobiliário e hipotecário voltou aos níveis anteriores à crise: a procura e a acessibilidade da habitação estão a ser restauradas, as taxas hipotecárias estão a diminuir sistematicamente, as condições não relacionadas com o preço para a obtenção de empréstimos hipotecários estão a melhorar”, Nikolai Vasev, diretor da divisão DomClick do Sberbank, disse sobre a situação atual.

A situação competitiva também é um fator importante na redução das taxas e no aumento dos empréstimos, acrescentou Elena Mikailova, chefe do departamento de desenvolvimento de produtos hipotecários do B&N Bank.

O principal impulsionador é a elevada concorrência interbancária no mercado. O nível de redução das taxas é definido pelos bancos estatais”, disse ela.

No início de agosto, o Sberbank reduziu as taxas de hipotecas em 0,6–2 pontos percentuais, para 7,4–10% ao ano; no verão, reduziu as taxas para 9,5–10%.

O VTB24 e o negócio de retalho do Banco VTB já melhoraram três vezes as condições dos seus empréstimos hipotecários desde o início deste ano. Já o empréstimo para aquisição de habitação acabada pode ser obtido à taxa de 9,5%, para edifícios novos - a partir de 9,7%. As taxas de hipoteca em nosso país estão em mínimos históricos. Esperamos que diminuam ainda mais, mas não a um ritmo tão rápido”, prevê Andrey Osipov, Vice-Presidente Sénior e Diretor do Departamento de Crédito Hipotecário da VTB24.

A redução das taxas pelos principais participantes do mercado obrigou outros bancos a reconsiderar a sua política tarifária.

Após uma redução sem precedentes por parte do Sberbank, outras instituições de crédito também tiveram de reconsiderar as suas taxas. No entanto, se o Sberbank, com a sua base barata de passivos, tiver a oportunidade de tal redução, então os bancos comerciais num futuro próximo terão de vender hipotecas com prejuízo, explicou um banqueiro das 30 principais instituições de crédito, que desejava permanecer anônimo.

De acordo com as previsões dos financiadores, as taxas poderão cair ainda mais até o final do ano. Também serão influenciados pela política de preços do Sberbank, que ocupa metade do mercado.

Prevemos uma redução nas taxas de juros de 1–2% até o final do ano”, estimou Andrey Tocheny, diretor de desenvolvimento de programas de empréstimos do Svyaz-Bank.

Como resultado, a taxa média pode atingir um dígito, não descartou Alexey Tartyshev, chefe do departamento de marketing do banco hipotecário DeltaCredit.

Uma notável redução das taxas já fez com que uma parte significativa dos novos empréstimos fosse contraída para refinanciar os antigos. O volume dessas transações no primeiro semestre do ano foi de cerca de 35 bilhões de rublos, ou 4,5% de todo o mercado hipotecário. Os banqueiros esperam que a procura por refinanciamento atinja o pico no outono. O procedimento de refinanciamento de um empréstimo hipotecário é totalmente gratuito para os clientes e quase não difere do pedido de uma hipoteca normal.

As hipotecas em 2018 deverão evoluir a um ritmo ainda mais rápido do que no ano passado, estão convencidos os especialistas do mercado imobiliário. Hoje existem vários pré-requisitos sérios para isso. Os resultados de 2017 relativos ao volume de crédito hipotecário emitido também são encorajadores. E não só para pessoas com bons rendimentos. A pergunta mais lógica - vale a pena fazer uma hipoteca em 2018 - é respondida pelo material da FederalPress.

No ano passado, o montante total de empréstimos hipotecários emitidos ultrapassou os 2.000 mil milhões de rublos, um aumento de 36% em relação a 2016, afirmaram no IV Congresso Hipotecário Russo, realizado recentemente em Moscovo. A popularidade das hipotecas foi adicionada pelo fato de que a taxa de hipoteca caiu abaixo do nível psicológico de 10%, e as instituições financeiras e de crédito emitiram cerca de 87 mil empréstimos, num total de 156 bilhões de rublos para refinanciamento.

De acordo com estimativas financeiras, o volume do mercado de crédito hipotecário continuará a crescer em 2018. Esta tendência é típica este ano tanto para os Urais em particular como para todo o país como um todo, acreditam os especialistas do setor financeiro, com base na dinâmica do mercado hipotecário em 2016-2017.

Assim, em 2017, o mercado de empréstimos hipotecários nas regiões de Sverdlovsk, Chelyabinsk, Kurgan e na República do Bashkortostan aumentou mais de 40% em comparação com 2016. O crescimento significativo do mercado de crédito hipotecário na região de Sverdlovsk deveu-se a um aumento significativo no volume de empréstimos emitidos para aquisição de habitação em novos edifícios - em 2017 cresceu 43%. Para efeito de comparação, em média, na Rússia, o segmento semelhante cresceu apenas 16%.

O desenvolvimento ativo das hipotecas é influenciado por vários fatores-chave - uma diminuição nas taxas de juros dos empréstimos, o desenvolvimento de programas especiais por parte de bancos e desenvolvedores, bem como subsídios governamentais. Exemplo deste último é o lançamento do programa “Hipoteca com apoio estatal para famílias com crianças”, que prevê uma taxa de juro de 6% para o mutuário final.

″ Os especialistas também observam a liberalização geral dos requisitos para os mutuários e do custo dos empréstimos (redução das taxas de empréstimo e do pagamento mínimo inicial), um aumento no refinanciamento de empréstimos hipotecários de outros bancos e o desenvolvimento de programas com desenvolvedores para subsidiar as taxas de juros.

“Hoje, os bancos oferecem muitos programas com taxas de 6% ou mais. Para ser mais específico, na maior parte, as taxas em vigor variam agora entre 9% e 10%. Mais uma vez, o lançamento em 2018 pelo governo russo do programa Family Mortgage com subsídios estatais proporciona novas oportunidades para famílias jovens com filhos, o que representa um progresso geralmente positivo no domínio do crédito hipotecário no mercado primário. Espera-se que este programa se torne um impulsionador este ano”, comentou o chefe do departamento de empréstimos hipotecários da Glavstroy sobre a situação. Evgeny Kuznetsov. - Como tal, não existem dificuldades na obtenção e pedido de crédito habitação, tudo é bastante fácil e compreensível; De uma forma geral, nota-se que o Estado está a tentar de todas as formas tornar mais atractiva a aquisição de apartamentos no mercado primário através do crédito hipotecário.”

Especialistas independentes acreditam que vale a pena fazer uma hipoteca agora - afinal, o preço dos próprios apartamentos diminuiu. E isso aconteceu não só por causa da crise, mas também graças ao desenvolvimento da indústria.

“A previsão é que os preços da construção diminuam 10% até 2020, ou seja, diminuam 30%. E isso é normal, isso é correto, porque estão surgindo novas tecnologias, novas tecnologias para colocar covas, novas fundações, erguer muros”, observou o diretor do Instituto de Gestão da Indústria (IOM) RANEPA, reitor da Faculdade de Imobiliário Economia IOM RANEPA em conversa com nosso correspondente Elena Ivankina. “Na verdade, se a construção tiver em conta todos os requisitos de projeto, tempo de construção e eficiência energética, porque precisamos de reduzir o consumo de energia de cada casa construída em pelo menos 10 vezes, então os resultados serão muito melhores do que agora. ”

“Os bancos também estão tentando estimular ainda mais a demanda por hipotecas”, diz o chefe do centro analítico da Rusipoteka LLC. Sergei Gordeiko. - As instituições financeiras estão a introduzir ativamente hipotecas digitais tanto para clientes como para parceiros. O registro eletrônico de transações e a identificação remota de clientes se desenvolverão muito rapidamente.”

Na verdade, por exemplo, a Sber está introduzindo a apresentação de documentos para registrar uma transação de compra de casa na Rosreestr diretamente através dos escritórios das empresas parceiras. “É possível enviar documentos em 15 minutos e, em cinco a sete dias, todos os participantes da transação recebem os documentos cadastrados por e-mail. Anteriormente, o procedimento de preparação, recolha, apresentação e registo de documentos para habitação primária através do Rosreestr ou do MFC demorava em média até 30 dias”, disseram-nos no centro de imprensa do Ural Bank do Sberbank da Rússia.

No mercado primário, quase metade de todas as transações são realizadas com empréstimos hipotecários, dizem os especialistas. Por sua vez, quase 30% dos empréstimos hipotecários emitidos destinam-se à aquisição de novos edifícios. No mercado secundário, a participação das operações de crédito aumentou para 35%. Pelas previsões, esse segmento se desenvolverá ao longo do ano. Ao mesmo tempo, todos os principais credores dominaram com sucesso o refinanciamento.

“A participação do refinanciamento nas vendas anuais é próxima de 8%. Como resultado, cerca de 87 mil mutuários mudaram de um credor para outro. Como recompensa por essa mudança, eles receberam novos empréstimos a uma taxa mais baixa, no valor de cerca de 156 bilhões de rublos, e os empréstimos antigos foram reembolsados antes do prazo. Em 2018, a participação do refinanciamento aumentará para 15% do volume de vendas e começará a diminuir no outono. Em 2017, os bancos refinanciaram mutuários de outras pessoas. O Banco Central está tentando mudar esta tendência para que possam refinanciar os seus de forma mais ativa”, diz Sergei Gordeiko.

″ Os analistas prevêem mais cortes nas taxas, prevendo uma inflação baixa. A taxa de juros está projetada em aproximadamente 6%.

A taxa de empréstimo consiste na inflação, na margem, que é a partir da taxa de empréstimo que o Banco Central define (com base na inflação) mais a margem do Banco Central, mais a margem de todos os outros bancos que tiraram dinheiro do Banco Central, lembram especialistas .

“Em 2018, o mercado crescerá 25%. Serão emitidos 1,36 milhão de empréstimos no valor de 2,53 trilhões de rublos. Este será o ano do cliente. Todas as alterações são apenas para benefício do mutuário. As taxas médias de oferta de empréstimos para aquisição de apartamentos nos mercados primário e secundário diminuíram aproximadamente igualmente em 2,2-2,3 pontos percentuais. Não houve pausa nos cortes das taxas em Janeiro, o que é novo. Geralmente há uma pequena pausa em janeiro. Em dezembro, a taxa média dos empréstimos concedidos tenderá para 8%. O declínio será desigual ao longo do ano. Primavera tempestuosa e outono calmo”, Sergei Gordeiko deu sua previsão ao canal especializado.

“Portanto, a nossa economia está a moldar-se de tal forma que a taxa de crédito hipotecário é 4% superior à inflação de 3,5-4%. Isso é muito. Posso dizer que mesmo na República Checa a taxa hipotecária é de 4,5%. Se você pagar o valor exigido mensalmente durante três anos, sua taxa cairá para 4,25, depois para 4,15, etc. Na prática, este é o nível europeu de empréstimos. Se chegarmos lá, e estivermos avançando muito rapidamente no caminho do desenvolvimento do crédito hipotecário, então será um grande negócio para o nosso país. Porque a habitação, o trabalho e os salários, o desenvolvimento de um sistema de vendas a crédito são os principais pontos em que tudo assenta agora. E para o desenvolvimento do sistema habitacional é necessária uma hipoteca, que vem recebendo cada vez mais atenção”, enfatizou Elena Ivankina.

A questão de quando as hipotecas ficarão mais baratas é importante tanto para os titulares de empréstimos hipotecários como para os potenciais mutuários. Hoje notamos que as taxas estão diminuindo.

Muito em breve, 50% das famílias russas poderão comprar uma casa a crédito: até 2021, as taxas poderão ser reduzidas para 7%.

Como a redução das taxas hipotecárias, por um lado, e o abandono da construção de ações compartilhadas, por outro, mudarão o mercado de empréstimos hipotecários foi discutido pelos participantes da conferência anual “Empréstimos hipotecários na Rússia”.

“A lei hipotecária foi adotada em 1998. No primeiro ano, 150 certificados de hipoteca foram emitidos na Rússia. A hipoteca deu um pouco de azar: em 1998 houve uma crise e já em 1999 foram emitidos apenas 17 certificados de hipoteca.

No início, a mídia escreveu que as hipotecas eram uma ideia para os ricos. Ainda assim! Afinal, a taxa chegava a 35% e os empréstimos eram concedidos apenas em dólares.

O verdadeiro boom hipotecário aconteceu em 2005, com a adoção de uma nova edição do Código da Habitação. A partir desse momento, as hipotecas começaram a crescer e cresceram a ponto de hoje se tornarem a base para o desenvolvimento da indústria da construção”, lembrou. moderadora da discussão, chefe do departamento “Imobiliário” da rádio Bussines.FM Valeria Mozganova.

De acordo com Chefe do Centro Analítico AHML Mikhail Goldberg, só no ano passado, a carteira de hipotecas cresceu para 5 trilhões. rublos - em 13% em relação a 2016. Com a ajuda dos bancos, foi possível atrair de 1,3 a 1,5 trilhões de rublos de fundos dos cidadãos para a indústria da construção, observou o analista.

Até 70% dos atuais mutuários, segundo Goldberg, são famílias com crianças. Mais da metade deles tem mais de 30 anos. Quase 45% de todos os empréstimos hipotecários são empréstimos que utilizam capital de maternidade.

De acordo com estimativas da AHML, no ano passado a população recebeu 1,1 milhão de empréstimos hipotecários no valor de cerca de 2 trilhões de rublos. “Nunca houve tais indicadores. Isto representa cerca de 30% mais em termos quantitativos e quase 40% mais em dinheiro do que em 2016. Apesar de em 2016 o mercado ter sido influenciado pelo programa governamental de subsídio às taxas hipotecárias. Em 2017, o programa parou de funcionar e todo o volume de emissão foi fornecido exclusivamente por fatores de mercado, incluindo uma redução sem precedentes nas taxas hipotecárias”, observou o analista

Ele destacou que no início do ano passado as taxas do segmento de mercado eram de 13,5%, mas no final do ano caíram para 9,5%. Esta redução nas taxas reduziu drasticamente o pagamento do empréstimo - em quase 20%. “Isto não só aumentou a procura por hipotecas, mas também melhorou a qualidade da carteira de hipotecas. As pessoas começaram a gastar menos dinheiro no serviço das suas hipotecas e tornou-se mais fácil para elas lidar com a carga de crédito. Nessas condições, a probabilidade de o mutuário não conseguir pagar o empréstimo diminui drasticamente”, enfatizou Goldberg.

A proporção do crédito vencido há mais de três meses é de 2,3%. “A qualidade da carteira hipotecária é cerca de cinco vezes superior à de outros empréstimos não hipotecários”, enfatizou.

Desde meados do ano passado, um programa de refinanciamento foi adicionado à carteira de todos os principais bancos. “Até agora não teve um impacto esmagador no mercado hipotecário. Porém, sabemos que a carteira global de hipotecas é formada a uma taxa média de 12,5%. Quando a diferença com as taxas atuais chegar a 3%, você pode ter certeza que essa carteira será refinanciada em um futuro próximo. A única questão é como isso acontecerá: os bancos refinanciarão as carteiras uns dos outros, ou os grandes bancos começarão a alterar as condições dos empréstimos nos seus balanços. No próximo ano, as taxas continuarão a diminuir, o volume total de emissões aumentará e ascenderá a pelo menos 2,5 biliões. rublos”, diz ele.

De acordo com as previsões de Anatoly Aksakov, Presidente do Comitê Estatal da Duma sobre o Mercado Financeiro, Presidente do Conselho da Associação de Bancos da Rússia, taxas de hipoteca podem cair para 7% . No final do ano passado, a inflação estava abaixo da meta de 4% estabelecida pelo Banco Central.

O departamento de Nabiullina afirmou repetidamente que a diferença entre a inflação e a taxa básica deveria ser de 2,5%. “Ou seja, mesmo que a inflação em 2018 aumente em relação ao ano passado, e não seja mais de 2,5%, mas de 3-4%, a taxa básica do Banco Central pode muito bem ficar em 6,5%. Conseqüentemente, os juros dos empréstimos, principalmente os habitacionais, diminuirão”, explicou Aksakov.

De acordo com uma pesquisa recente da AHML, 45% das famílias russas querem melhorar as suas condições de vida. Nos próximos 5 anos, 8 milhões de cidadãos poderão contrair hipotecas, observou Goldberg.
O desenvolvimento de hipotecas tornou-se o ponto principal da estratégia governamental para o desenvolvimento do setor habitacional até 2025, observou Maria Dormostuk, chefe do departamento de implementação de programas e projetos prioritários para fornecer habitação a preços acessíveis no Ministério da Construção da Federação Russa .

Segundo o documento, até 2025 as hipotecas deverão estar disponíveis para 50% das famílias russas. O número de empréstimos habitacionais deverá aumentar para 2 milhões anualmente, o volume de construção habitacional - de 80 para 120 milhões de metros quadrados por ano, e a oferta de habitação à população - de 25 para 30 metros quadrados por pessoa.

Mas, de acordo com Presidente da Fundação Instituto de Economia Urbana Nadezhda Kosareva, é improvável que na realidade tudo seja tão otimista quanto nas previsões do governo. Segundo o especialista, as hipotecas hoje crescem apenas devido à redução das taxas de juros, mas não devido ao aumento dos rendimentos. No primeiro mês dos últimos quatro anos, os rendimentos familiares pararam de cair e estão longe de crescer. E a probabilidade de a taxa básica conseguir continuar a manter a sua posição suscita grandes dúvidas em Kosareva.

Além disso, já agora o número de novos acordos de participação no capital (EPA) praticamente não está crescendo. Ou seja, as pessoas não compraram mais moradias. Acontece que a habitação que compraram ontem com o seu próprio dinheiro agora está a ser comprada com dinheiro de crédito. O mercado hipotecário está crescendo, mas isso não indica de forma alguma um aumento na prosperidade, acredita Kosareva.

Toda a acessibilidade da habitação alcançada através da redução das taxas hipotecárias é compensada pelo aumento dos preços da habitação, observa o presidente do IEG. “Para que os preços da habitação não subam, a oferta deve aumentar. Mas é pouco provável que isto aconteça no contexto do abandono da construção de capital partilhado. Muito pelo contrário”, acredita ela.

Segundo Mozganova, enquanto as regras antigas se aplicarem na construção de moradias, os incorporadores tentarão trazer ao mercado o maior número possível de imóveis. A população fará empréstimos para embarcar no trem que parte. E então todos teremos um estupor e uma calma prolongada.

Muito em breve, os vendedores com apartamentos hipotecados entrarão no mercado secundário e também teremos que fazer algo com eles, criar mecanismos compreensíveis para eles.

As restrições à construção partilhada farão ajustes nos preços da habitação e nas taxas dos empréstimos concedidos para a sua aquisição. Especialistas explicam quais mudanças esperar.

Ao longo de 2017, as taxas de financiamento de imóveis residenciais diminuíram. No entanto, seria fácil para um consumidor que tentasse compreender as perspectivas ficar confuso. Alguns aconselharam a pressa para fazer uma hipoteca enquanto era mais barato, outros, pelo contrário, apelaram à não pressa, prometendo uma nova redução das taxas.

Também não estava claro como o mercado reagiria à “proibição” da construção partilhada. Alguns publicitários previram que não haveria mais investidores fraudados, mas os apartamentos e os empréstimos para a sua compra ficariam agora mais caros.

A diminuição das taxas hipotecárias em 2017 deveu-se à baixa taxa do Banco da Rússia e à baixa inflação, acredita Analista da Finam, Timur Nigmatullin. Como disse um especialista a um correspondente da Rosbalt, é improvável um aumento nas taxas nos próximos anos.

“As taxas hipotecárias seguem as taxas indicativas definidas pelo Banco da Rússia. Se a taxa do Banco Central diminuir, isso naturalmente levará a uma diminuição nas taxas hipotecárias. Mas a inflação também desempenhou um papel. Se a inflação fosse elevada e o Banco da Rússia pelo menos reduzisse a taxa, então as taxas hipotecárias do mercado não seguiriam a taxa do Banco Central, mas estariam correlacionadas com a inflação. Mas agora a inflação é de 2,5% ao ano e o mercado segue muito facilmente a taxa do Banco Central: tanto nos empréstimos hipotecários como nas taxas de depósitos para particulares”, disse Timur Nigmatullin.

Segundo o analista, os rumores sobre o próximo aumento nos preços das hipotecas devido ao cancelamento da construção de ações compartilhadas são exagerados. O obstáculo para isso é, entre outras coisas, a baixa renda da população.

“A lei, que às vezes é chamada de proibição de construção compartilhada, na verdade não é assim. Aí estamos falando do fato de que durante um período de três anos os incorporadores podem decidir que o dinheiro será recebido na celebração de contratos com compradores de imóveis em construção, não diretamente, mas para uma conta bancária, que já emprestará ao incorporador , por exemplo, para financiamento de projetos.” , - esclareceu Nigmatullin.

No entanto, observou o especialista, uma correção no mercado imobiliário será inevitável. “Agora, se você comprar um imóvel, por exemplo, um apartamento de um cômodo, “em uma cova”, no final da construção custará de 20 a 35% a mais. Por um lado, trata-se de uma rentabilidade gigantesca, superior à rentabilidade de muitos instrumentos do mercado financeiro. Por outro lado, esse investimento envolve riscos muito elevados. Quando os promotores começarem a vender imóveis através dos bancos, o risco diminuirá e os bancos, vendo uma diminuição no risco, poderão conceder empréstimos a uma taxa de juro mais baixa. Ao mesmo tempo, o aumento da procura devido à redução das taxas hipotecárias é compensado pela diminuição dos rendimentos reais da população, pelo que as restrições ao mercado permanecerão”, disse o analista.

De acordo com a previsão de Timur Nigmatullin, apenas os pequenos intervenientes que desacreditaram o mercado imobiliário primário e que são absolutamente desconfiados pelos bancos abandonarão o mercado de desenvolvimento: já não serão capazes de atrair fundos.

A redução das taxas de empréstimos hipotecários está ocorrendo de acordo com o estado geral da economia russa, acredita ele Chefe do Centro de Pesquisa Econômica IGSO Vasily Koltashov. Um preço estável do petróleo e um rublo estável permitiram ao Banco Central reduzir a taxa.

“Se os preços do petróleo caírem e o rublo também cair, então o Banco Central poderá regressar à sua política não muito inteligente e ineficaz de aumento das taxas. Neste caso, ele poderia causar sérios danos à economia russa simplesmente repetindo as ações de 2014. Essa possibilidade existe. Mas para já, a descida do preço do crédito hipotecário deve-se ao aumento do preço do petróleo, com um aumento global, ainda que pequeno, da actividade empresarial”, esclareceu o especialista.

Vasily Koltashov observou que hipotecas mais baratas pode atrair mais pessoas para esta área. Mas ainda mais pessoas irão querer contrair uma hipoteca se as promessas do presidente de subsidiar empréstimos de até 6-7% para famílias com crianças forem cumpridas.

“Devemos ter em conta que a crise do mercado imobiliário não passou. Os preços estão a cair e o Estado e os bancos que ele incentiva não concedem empréstimos mais favoráveis aos promotores e não estimulam o mercado imobiliário e o sector da construção. Estas são tendências desfavoráveis para os desenvolvedores. No entanto, uma nova redução da taxa hipotecária e dos subsídios poderia envolver novos segmentos da população no crédito, aqueles que antes nem sequer conseguiam pensar em comprar um apartamento, mesmo um estúdio “Shuvalov””, explicou o especialista. Ele acredita que tais medidas seriam naturais como parte da continuação do rumo para mudar a política económica russa em direção ao mercantilismo.

Taxas de hipoteca reduzidas este ano ocorreu simultaneamente com um aumento no número de empréstimos concedidos, disse Conselheiro do Instituto de Desenvolvimento Contemporâneo (INSOR) Nikita Maslennikov. Como disse o especialista, estas taxas deverão estabilizar no próximo ano. “No ano passado, o mercado de empréstimos hipotecários foi o líder indiscutível em todos os bancos de varejo. Ao mesmo tempo, foi seguida uma política agressiva de redução das taxas, cujo líder era, obviamente, o Sberbank da Federação Russa. Não excluo que isto também tenha acontecido em relação a algumas tarefas políticas definidas pela liderança do país. O presidente Vladimir Putin disse repetidamente que as taxas hipotecárias deveriam ser baixas”, lembrou Nikita Maslennikov.

Segundo o consultor do INSOR, tais tendências também acarretam certos riscos – tanto para o mercado imobiliário e para o setor financeiro, como para a economia como um todo.

“Muitos especialistas não excluem que seja prematuro falar de algum tipo de “bolha” no mercado hipotecário, mas seria útil e oportuno moderar o otimismo. Ainda assim, os empréstimos hipotecários constituem um fardo para os orçamentos familiares. Exatamente o valor pelo qual você pagará os juros dos empréstimos ao administrar essa dívida, você deduz do seu orçamento familiar para consumo corrente. Pode surgir o efeito de que, ao aumentarem as hipotecas, as pessoas simultaneamente “comprimam” a procura do consumidor na economia como um todo. Está ocorrendo uma certa redistribuição e em outros segmentos a demanda pode ser reduzida”, enfatizou o especialista.

Maslennikov acredita que é improvável que a recusa anunciada da construção compartilhada afete seriamente o preço das hipotecas. Outra coisa é o esperado aumento da inflação dos atuais 2,5% para 3,7%. “Não prevejo nenhum aumento sério nas taxas de hipotecas. Mas caíram tanto que podem se estabilizar este ano. É provável que se estabilizem no nível atual e entrem em pausa por alguns trimestres”, afirma o consultor do INSOR.

A estabilização dos preços das hipotecas será acompanhada por uma diminuição da taxa de crescimento do crédito hipotecário, apesar do aumento dos salários reais da população, tem a certeza Nikita Maslennikov.

Taxas de hipoteca reduzidas este ano ocorreu no âmbito do combate à inflação, ele acredita Diretor do Instituto FBK de Análise Estratégica Igor Nikolaev.

Como disse o Doutor em Ciências Económicas, embora as taxas tenham diminuído, não devem ser chamadas de baixas. “O principal fator redução nas taxas de hipoteca Esta foi a redução da taxa básica pelo Banco da Rússia. Caiu mais de 2 pontos percentuais. Os recursos de crédito tornaram-se mais baratos e os bancos têm a oportunidade de reduzir as taxas hipotecárias. Foi isso que observamos. Também está claro por que a taxa básica foi reduzida. A meta de inflação foi cumprida e até superada: em vez dos 4% do ano, tínhamos 2,5%”, lembrou Igor Nikolaev.

Segundo o economista, as inovações legislativas na construção partilhada não deverão alterar seriamente o preço de uma hipoteca. “Teoricamente, as taxas hipotecárias poderiam aumentar devido a inovações associadas a novos requisitos de financiamento e empréstimos. Mas não creio que será um aumento significativo. Em vez disso, eles serão bastante estáveis. As atuais taxas hipotecárias - 9% ou um pouco menos de 10% - ainda são significativamente superiores ao nível de inflação, que é e está previsto, e superiores à taxa básica. Isso significa que as taxas de hipotecas caíram em comparação com o que eram há um ou dois anos. Mas quando comparadas com a taxa de inflação e a taxa básica, estas taxas hipotecárias não são tão baixas. Isso significa que se tiverem potencial de crescimento, não é tão significativo. Portanto, as taxas provavelmente permanecerão no mesmo nível”, acredita Igor Nikolaev.

Ao russo é mais uma vez prometida estabilidade, mas, ensinado pela amarga experiência, ele está à espera da próxima crise. A severidade das leis económicas é compensada pela natureza não vinculativa da sua implementação na Rússia.

Anna Semenets, Dmitry Remizov

Os participantes na conferência anual “Empréstimos Hipotecários na Rússia” discutiram como a redução das taxas hipotecárias, por um lado, e o abandono da construção de capital partilhado, por outro, irão mudar o mercado de empréstimos hipotecários.

No início, a mídia escreveu que as hipotecas eram uma ideia para os ricos. Ainda assim! Afinal, a taxa chegava a 35% e os empréstimos eram concedidos apenas em dólares. O verdadeiro boom hipotecário aconteceu em 2005, com a adoção de uma nova edição do Código da Habitação. A partir desse momento, as hipotecas começaram a crescer e cresceram a ponto de hoje se tornarem a base para o desenvolvimento da indústria da construção”, lembrou Valeria Mozganova, moderadora da discussão, chefe do departamento “Imobiliário” da Bussines. Radio FM.

De acordo com o chefe do centro analítico AHML, Mikhail Goldberg, só no ano passado a carteira de hipotecas cresceu para 5 trilhões de rublos - 13% em relação a 2016. Com a ajuda dos bancos, foi possível atrair de 1,3 a 1,5 trilhões de rublos de fundos dos cidadãos para a indústria da construção, observou o analista.

Desde meados do ano passado, um programa de refinanciamento foi adicionado à carteira de todos os principais bancos. “Até agora não teve um impacto esmagador no mercado hipotecário. Porém, sabemos que a carteira global de hipotecas é formada a uma taxa média de 12,5%. Quando a diferença com as taxas atuais chegar a 3%, você pode ter certeza que essa carteira será refinanciada em um futuro próximo. A única questão é como isso acontecerá: os bancos refinanciarão as carteiras uns dos outros, ou os grandes bancos começarão a alterar as condições dos empréstimos nos seus balanços. No próximo ano, as taxas continuarão a cair, o volume total de emissões crescerá e atingirá pelo menos 2,5 trilhões de rublos”, acredita ele.

De acordo com as previsões de Anatoly Aksakov, Presidente do Comitê Estatal da Duma para o Mercado Financeiro e Presidente do Conselho da Associação de Bancos da Rússia, as taxas de hipotecas podem cair para 7%. No final do ano passado, a inflação estava abaixo da meta de 4% estabelecida pelo Banco Central. O departamento de Nabiullina afirmou repetidamente que a diferença entre a inflação e a taxa básica deveria ser de 2,5%. “Ou seja, mesmo que a inflação em 2018 aumente em relação ao ano passado, e não seja mais de 2,5%, mas de 3-4%, a taxa básica do Banco Central pode muito bem ficar em 6,5%. Conseqüentemente, os juros dos empréstimos, principalmente os habitacionais, diminuirão”, explicou Aksakov.

Mas, segundo Nadezhda Kosareva, presidente da Fundação Instituto de Economia Urbana, é improvável que na realidade tudo seja tão róseo como nas previsões do governo. Segundo o especialista, as hipotecas hoje crescem apenas devido à redução das taxas de juros, mas não devido ao aumento dos rendimentos. No primeiro mês dos últimos quatro anos, os rendimentos familiares pararam de cair e estão longe de crescer. E a probabilidade de a taxa básica conseguir continuar a manter a sua posição suscita grandes dúvidas em Kosareva.