Procedura për analizimin e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës

Faza I zhvillimi i opsioneve alternative për përdorimin e truallit

Analiza e fazës II të opsioneve alternative për përdorimin e truallit

Kostot e të ardhurave

Të ardhurat neto operative

Të ardhura që i atribuohen ndërtesave dhe strukturave

Ndërtesa D = Kostoja e ndërtimit (C)*Koeficienti i kapitalizimit (K ndërtesë )

Të ardhurat që i atribuohen tokës

D z.u. = CHOD - ndërtesë D.

Kostoja e tokës:

Me z.u. = D z.u. / TE tokë

Kostoja MAX e tokës

Përdorimi më i mirë dhe më efikas i tokës

Përdorimi më efektiv i pasurive të paluajtshme është ai që, përveç alternativave të tjera të arsyeshme, të mundshme dhe ligjore, rezulton të jetë fizikisht i mundur, mjaftueshëm i justifikuar (nga pikëpamja ligjore, teknologjike dhe financiare), financiarisht i realizueshëm dhe që çon në vlerën maksimale. të pronës ose normës maksimale të kthimit të kapitalit të investuar.

Nëse ka përmirësime në sit, përdorimi më i mirë mund të ndryshojë nga ai ekzistues. Megjithatë, përdorimi ekzistues do të vazhdojë derisa vlera e tokës në përdorimin e saj më të mirë të kalojë vlerën e të gjithë pronës në përdorimin aktual plus koston e shkatërrimit (lëvizjes) të përmirësimeve.

Faktorët që përcaktojnë përdorimin më efektiv të pasurive të paluajtshme përfshijnë: vlefshmërinë ligjore, potencialin e vendndodhjes, kërkesën e tregut, cilësinë e burimeve të sitit, fizibilitetin teknologjik, fizibilitetin financiar.

Vlefshmëria ligjore. Në procesin e analizimit të këtij faktori, merren parasysh të drejtat dhe kufizimet ligjore që lidhen me një truall të caktuar: rregullat e zonimit, ligjet mjedisore, kodet e ndërtimit, politikat tatimore, etj.

Potenciali i vendndodhjes– një nga faktorët kryesorë që përcaktojnë vlerën e një trualli. Për ta përcaktuar atë, duhet t'i përgjigjeni një numri pyetjesh:

Si lidhet zona me llojin mbizotërues të përdorimit të tokës në zonë;

Cila është aksesueshmëria (transporti dhe këmbësorët) e sitit;

Cila është hapja vizuale e faqes bazuar në qëllimet e synuara të përdorimit të saj;

A ka shqetësime dhe rreziqe të ndryshme, duke përfshirë edhe ato të fshehura, që mund të ndikojnë në përdorimin dhe, rrjedhimisht, çmimin e faqes.

Kërkesa e tregut– duhet të analizohet për të përcaktuar se në çfarë mase opsioni i planifikuar i përdorimit të tokës është me interes për investitorin, duke marrë parasysh natyrën e ofertës dhe kërkesës në një treg të caktuar. Për ta bërë këtë, ju duhet: a) të përcaktoni faktorët nga ana e ofertës dhe kërkesës që ndikojnë në çmimin e tokës; b) të përcaktojë tregun “objektiv”, pra ata përdorues që do të mund ta marrin me qira ose ta blejnë këtë pronë; c) të përcaktojë avantazhet e këtij objekti, duke siguruar konkurrencën dhe avantazhet e tij.

Kur analizon Rcilësia e burimeve të sitit, merret parasysh përshtatshmëria fizike e vendit për opsione të ndryshme zhvillimi: madhësia, forma, topografia, kapaciteti mbajtës i tokës dhe veçori të tjera natyrore.

Në procesin e studimit të një faktori të tillë si fizibiliteti teknologjik vendoset mundësia e ndërtimit të objektit të planifikuar në këtë kantier brenda afatit kohor të përcaktuar dhe me arritjen e përputhshmërisë me koston dhe cilësinë e punimeve të ndërtimit dhe instalimit.

Së fundi, analiza e faktorëve fizibiliteti financiar ju lejon të vlerësoni aftësinë e objektit që po ndërtohet në kantier për të siguruar një fluks parash me sasi dhe kohëzgjatje të mjaftueshme për të shlyer kapitalin dhe për të marrë normën e pritur të kthimit.

Metoda e mbetur për tokën - një variant i metodës së kapitalizimit të të ardhurave bazuar në parimin e produktivitetit të tepërt. Përdoret në rastet kur përmirësimet janë relativisht të reja ose nuk janë ndërtuar ende. Vlera e tyre mund të përcaktohet me një shkallë të lartë saktësie, si dhe jetëgjatësia e tyre e dobishme.

ku V L është kostoja e truallit; V b - kostoja e përmirësimeve; R L - raporti i kapitalizimit për një parcelë toke; R b - raporti i kapitalizimit për përmirësime.

Shembull: Kostoja e ndërtesave dhe strukturave të sapondërtuara është 450,000 NJM dhe jeta e tyre ekonomike është 50 vjet. Norma e kthimit nga investimi Y prej 12% përcaktohet të jetë në përputhje me opsionet e tjera të investimit me një shkallë të ngjashme rreziku. Të ardhurat operative neto vjetore për vitin e parë vlerësohen në 65,000 NJM.

Kur llogaritet rikuperimi i investimeve në ndërtesa duke përdorur metodën Ring (kthimi i drejtpërdrejtë i kapitalit), supozohet se të ardhurat nga ndërtesa dhe strukturat zvogëlohen gradualisht me kalimin e kohës.

Norma vjetore e kthimit të kapitalit është 100%: 50 vjet = 2%.

Norma e kapitalizimit për përmirësime do të jetë e barabartë me: 0.12 + 0.02 = 0.14.

Le të përcaktojmë shumën e të ardhurave në lidhje me përmirësimet:

450,000 NJM 0,14 = 63,000 NJM

Prandaj, të ardhurat e mbetura janë 65,000 NJM. - 63,000 NJM = 2,000 NJM i caktuar në truallin.

Kapitalizimi 2000 NJM me një normë 12% të kthimit të investimit me një periudhë të pakufizuar të ardhurash (pasi toka nuk konsumohet) ju lejon të vlerësoni parcelën e tokës:

2,000 / 0,12 = 16,667 NJM

Nga këtu, vlera totale e pronës vlerësohet në:

450,000 NJM + 16,667 NJM = 466,667 NJM

Nëse parashikohej të merreshin të ardhura të barabarta nga përmirësimet gjatë 50 viteve, atëherë duhet të zbatohet metoda uniforme e anuitetit të zëvendësimit të kapitalit (metoda Inwood).

Në këtë rast, të ardhurat që i atribuohen përmirësimeve do të jenë:

450,000 NJM 0,120417 (faktori kontribut për zhvlerësimin e një njësie në n=50, i=12%) = 54,188 NJM

Të ardhurat e mbetura që i atribuohen tokës:

65,000 NJM - 54,188 NJM = 10,812 NJM

Kostoja e tokës vlerësohet nga kapitalizimi:

10,812 NJM / 0,12 = 90,102 NJM

Dhe kostoja totale e pronës është vlerësuar në:

450,000 NJM + 90 102 kub. = 540,102 NJM

Metoda e mbetur mund të zbatohet kur përcaktohet përdorimi optimal (më efikas) i tokës. Në të njëjtën kohë, për secilin prej opsioneve, vlerësohen kostot (kostoja e zëvendësimit) e përmirësimeve, parashikohet shuma e të ardhurave neto operative (NOI) dhe përcaktohet raporti i kapitalizimit për përmirësime. Raporti i kapitalizimit shumëzohet me kostot e vlerësuara dhe rezultati zbritet nga të ardhurat operative neto të parashikuara. Në këtë mënyrë përcaktohen të ardhurat e parashikuara nga toka. Opsioni në të cilin të ardhurat e mbetura nga toka do të jenë më të mëdhatë është përdorimi optimal (më i mirë dhe më efektiv) i saj, duke marrë parasysh kufizimet ekzistuese ligjore dhe fizike.

Metoda e mbetur për ndërtesat - përdoret për të vlerësuar vlerën e përmirësimeve afatgjata dhe të vjetruara, me kusht që toka të mund të vlerësohet me një shkallë të lartë saktësie, për shembull, duke përdorur metoda krahasuese, domethënë ka të dhëna të gjera për shitjet e krahasueshme të kohëve të fundit.

Përdoret formula e mëposhtme e llogaritjes:

ku V L është kostoja e tokës; V b - kostoja e përmirësimeve; R L - raporti i kapitalizimit për tokën; R b - raporti i kapitalizimit për përmirësime.

Shembull: Një ngastër toke vlerësohet në 50,000 NJM bazuar në shitjet e fundit të krahasueshme të pjesëve të lira.

Norma e skontimit Y = 12%. Të ardhurat operative neto vjetore janë 65,000 NJM. Jeta e dobishme ekonomike e ndërtesës është 50 vjet. Le të llogarisim koston e ndërtesës duke përdorur metodat e kthimit linear dhe uniform të anuitetit të kapitalit.

Ne llogarisim të ardhurat në lidhje me tokën si më poshtë:

50,000 NJM 0,12 = 6000 NJM (investimet në tokë janë të pakthyeshme pasi zgjasin përgjithmonë).

Të ardhurat nga ndërtesa do të merren si të ardhura të mbetura:

65,000 NJM - 6000 NJM = 59,000 NJM

Kostoja e ndërtesës me një kthim të drejtpërdrejtë të investimit për një jetë ekonomike prej 50 vjetësh do të jetë:

59,000 NJM / 0,14 = 421,429 NJM

Kostoja e ndërtesës me një kthim të njëtrajtshëm të anuitetit të investimit:

59,000 NJM / 0,120417 = 489,965 NJM

Zbatimi i metodës së mbetur për ndërtesat dhe tokën mund të rezultojë në një vlerë negative.

Nëse, kur përdorni metodën e mbetur për tokën, ka një të ardhur negative të mbetur që i atribuohet parcelës së tokës, atëherë është e nevojshme të kontrolloni nëse të gjitha supozimet e bëra në llogaritjen e shkallës së kapitalizimit dhe të ardhurave janë të sakta.

Nëse nuk identifikohen gabime në llogaritje, atëherë mund të nxirren përfundimet e mëposhtme:

1) ndërtesa është një "përmirësim i tepërt" për një pjesë të caktuar toke, domethënë, të ardhurat që i atribuohen ndërtesës nuk janë në gjendje të ofrojnë kthimin e kërkuar të investimit dhe kthimin e kapitalit të investuar në ndërtesë;

2) kërkohet një qasje e ndryshme për menaxhimin e pronës për ta bërë atë më tërheqës, të themi, për qiramarrësit duke rregulluar tarifat dhe orarin e pagesave të pagesave të qirasë, duke ndryshuar përbërjen e qiramarrësve ose nivelin e shërbimeve të ofruara.

Nëse, kur përdorni metodën e mbetur për një ndërtesë, vlera e ndërtesës është negative, atëherë duhet:

1) të bëjë ndryshime në menaxhimin e objektit;

2) prishja e ndërtesës dhe zëvendësimi i saj me një tjetër që do të korrespondojë me përdorimin optimal (më efikas) të tokës.

Skema për llogaritjen e të ardhurave neto operative

1. Të ardhurat e mundshme bruto vlerësohen, d.m.th. të gjitha të ardhurat që objekti mund të gjenerojë me kusht që hapësira të jetë plotësisht e zënë. Llogaritur si shuma maksimale vjetore e të ardhurave.

2. Zbritet një rregullim për nivelin e ngarkesës dhe humbjeve gjatë mbledhjes së pagesave.

3. Shtohen të ardhura të tjera (nënkupton të ardhura nga një biznes që ndodhet në territor ose brenda pronës).

4. Formohen të ardhurat bruto faktike (efektive) - këto janë të ardhurat e pritshme nga pasuria e paluajtshme, duke marrë parasysh nivelin e zënies së lokaleve dhe mosmarrjen e pagesave, si dhe të ardhurat e tjera.

5. Shpenzimet operative zbriten.

Shpenzimet operative janë shpenzime periodike të nevojshme për të ruajtur përshtatshmërinë funksionale të objektit, duke siguruar marrjen e të ardhurave bruto. Ekzistojnë dy grupe kryesore të shpenzimeve operative:

Fikse (fikse) - shpenzime që janë të pavarura në madhësi nga shkalla e funksionimit të objektit. Këtu përfshihen, para së gjithash, taksat mbi pronën dhe primet e sigurimit;

Variablat janë kosto që ndryshojnë në varësi të nivelit të ngarkesës së objektit. Përfshin tarifat për shërbimet komunale, pastrimin, sigurinë, heqjen e plehrave dhe kostot për rregullimin e peizazhit.

6. Rezerva e zëvendësimit zbritet - kostoja e zëvendësimit, gjatë jetës ekonomike të objektit, të elementëve të tij individualë që i nënshtrohen konsumimit më të shpejtë se struktura kryesore (mbulimi, tapeti, hidraulika, pajisjet e ashensorit).

7. Të ardhurat neto operative formohen - të ardhurat që mbeten pas zbritjes nga të ardhurat bruto faktike të gjitha shpenzimet operative dhe rezervën zëvendësuese (para pagesës së shumave të shërbimit të kredisë dhe detyrimeve të amortizimit).

Përdorimi më i mirë dhe më efektiv i një pasurie të paluajtshme është opsioni i përdorimit të një trualli të lirë ose të zhvilluar, i cili është ligjërisht i mundshëm dhe i formalizuar siç duhet, i realizueshëm fizikisht, i pajisur me burimet e duhura financiare dhe jep vlerën maksimale.

Në mënyrë tipike, analiza e përdorimit më efektiv kryhet sipas disa opsioneve alternative dhe përfshin fushat e mëposhtme:

Analiza e tregut;

Analiza e fizibilitetit të opsionit;

Analiza e përdorimit më efektiv.

Analiza e tregut përfshin përcaktimin e kërkesës për opsione alternative të përdorimit ndaj atyre ekzistuese për të studiuar ofertën dhe kërkesën, kapacitetin e tregut, dinamikën e tarifave të qirasë, etj. për çdo opsion.

Analiza e fizibilitetit përfshin llogaritjen e komponentëve bazë të kostos: rrjedhën e të ardhurave dhe normat e kapitalizimit për të përcaktuar koston, duke marrë parasysh variablat e secilit opsion ligjërisht të shëndoshë dhe fizikisht të realizueshëm.

Analiza e përdorimit më efektiv përfshin zhvillimin e një plani të detajuar për zbatimin e secilit opsion, duke marrë parasysh pjesëmarrësit specifikë të tregut, kohën e projektit dhe burimet e financimit për të zgjedhur një opsion që siguron produktivitetin maksimal të objektit të vlerësuar.

Kriteret për analizën e përdorimit më të mirë:

Pranueshmëria ligjore;

Fizibiliteti fizik;

Siguria financiare;

Produktiviteti maksimal.

Pranueshmëria ligjore e çdo rasti të konsideruar përdorimi kontrollohet së pari në të gjitha rastet. Zgjedhja e përdorimit më efikas të pasurive të paluajtshme mund të ndikohet nga prania e marrëveshjeve të qirasë afatgjatë. Gjatë pjesës së mbetur të afatit të qirasë, përdorimi i pronës është subjekt i kushteve të marrëveshjes së qirasë. Nëse përdorimi më efikas i pronës kufizohet nga ekzistenca e një qiraje, kjo duhet të pasqyrohet në raportin e vlerësimit.

Shembull. Nëse prona kufizohet nga një qira tokësore që skadon në më shumë se 12 vjet, atëherë mund të mos jetë ekonomikisht e mundshme të ndërtohet një ndërtesë e re që ka një jetë ekonomike prej 40 vjetësh.

Shembull. Ndërtimi i ndërtesave të një numri të caktuar katesh, thyerje zjarri, kërkesa për izolim.

Fizibiliteti fizik. Kriteret e fizibilitetit fizik - madhësia, forma, sipërfaqja, dizajni, kushtet e tokës dhe rrugët hyrëse në vend, dhe rreziku i fatkeqësive natyrore (si përmbytjet ose tërmetet) - ndikojnë në përdorimin e propozuar të tokës.

Siguria financiare. Një opsion konsiderohet financiarisht i zbatueshëm nëse siguron të ardhura operative të barabarta ose më të mëdha se kostot operative, kostot e financimit dhe skema e kërkuar e kthimit të kapitalit. Nëse lloji i përdorimit nuk përfshin marrjen e të ardhurave të rregullta nga funksionimi, atëherë analiza zgjedh ato opsione që krijojnë pasuri të paluajtshme me një kosto të barabartë ose që tejkalon kostot e ndërtimit ose rindërtimit të objektit për këtë lloj të ri përdorimi. Vlerësuesi duhet të krahasojë fitimet kapitale ose të ardhurat nga përdorimi i pronës me shpenzimet kapitale të bëra. Nëse të ardhurat janë më të ulëta se shpenzimet ose i tejkalojnë ato vetëm pak, ky lloj përdorimi konsiderohet financiarisht i parealizueshëm.

Për të vlerësuar përdorimet që gjenerojnë të ardhura të rregullta nga operimi, për secilën prej tyre vlerësuesi llogarit të ardhurat totale neto operative, normën individuale të kthimit të kapitalit të investuar dhe shumën e të ardhurave që i atribuohen tokës. Nëse të ardhurat neto korrespondojnë me kthimin e kërkuar nga investimi dhe siguron kthimin e kërkuar në tokë, ky lloj përdorimi është financiarisht i realizueshëm.

Produktiviteti maksimal është vlera më e lartë e parcelës së tokës si e tillë, pavarësisht nëse ajo është e lirë (në fakt ose me kusht) apo e ndërtuar. Pra, zbatimi i këtij kriteri presupozon, nga të gjitha të lejuara ligjërisht, të zbatueshme fizikisht dhe sigurimin e një sasie pozitive të opsioneve të të ardhurave, zgjedhjen e llojit të përdorimit që siguron vlerën maksimale të bazës së pasurisë së paluajtshme - truallit.

Produktiviteti maksimal i një trualli përcaktohet duke korreluar shumën e të ardhurave të saj me normën e kapitalizimit të kërkuar nga tregu për këtë lloj përdorimi. Lloji i përdorimit që siguron përfitimin më të madh të tokës është më efektiv. Baza e të gjitha metodave të përdorura për përcaktimin e vlerës së një trualli për të zgjedhur opsionin më efektiv është e ashtuquajtura teknikë e mbetur.

Të ardhurat nga toka konsiderohen si balanca midis të ardhurave totale të krijuara nga pasuritë e paluajtshme dhe atyre shumave të të ardhurave që sigurohen nga tërheqja e fuqisë punëtore, kapitalit, aktiveve fikse (ndërtesa dhe struktura funksionale). Kostoja e një trualli, nga ana tjetër, përfaqëson diferencën midis kostos totale të të gjithë pronës dhe kostos së mbetur të ndërtesave ose kostove të ndërtimit të tyre.

Bazuar në këtë, vlerësuesit përdorin dy teknika kur analizojnë përdorimin më të mirë të pasurive të paluajtshme:

- përdorimi më efektiv i sitit si i pazhvilluar;

- përdorimi më efektiv i sitit si zonë e ndërtuar.

Metoda e përcaktimit të përdorimit më të mirë dhe më efektiv të pronës së vlerësuar si tokë e pazhvilluar bazohet në supozimin se ajo nuk ka ndërtesa ose mund të pastrohet nga ndërtesat si rezultat i prishjes së tyre. Si rezultat, kostoja e tokës përcaktohet bazuar në zgjedhjen e opsioneve të mundshme të përdorimit që sigurojnë përfitimin e pasurive të paluajtshme, dhe nënpërzgjedhja e parametrave të objekteve të pasurive të paluajtshme në përputhje me një qëllim të caktuar.

Mundësia e përdorimit të një trualli si të pazhvilluar ka dy varietete kryesore:

Përdorimi i një trualli për spekulime, pra për shitjen e saj pa përmirësime tek një investitor i cili më pas do ta zhvillojë atë në përputhje me kërkesat e tregut ose preferencat e tij. Ky opsion është i zbatueshëm në
kur tregjet e pasurive të paluajtshme janë të mbingopura.

Zhvillimi i një trualli me ndërtesa dhe struktura të reja, duke përfshirë:

- zhvillim pa përdorim të ndërmjetëm, nëse është duke u konsideruar një opsion i ri përdorimi, i pranuar nga tregu në datën e analizës;

- zhvillimi me përdorim të ndërmjetëm përfshin ruajtjen e përkohshme të opsionit ekzistues të përdorimit derisa opsioni i ri të jetë i kërkuar nga tregu, bazuar në parashikimin e situatës së tregut;

- ndarja ose konsolidimi i një trualli për të arritur përdorimin më efikas;

- zhvillimi i kantierit me ndërtesa të reja të ngjashme në qëllim dhe parametra fizikë me objektin ekzistues.

Përdorimi më efektiv i një trualli si të ndërtuar, presupozon ruajtjen e ndërtesave ekzistuese në vendin e analizuar.

Mundësia e përdorimit të një trualli si të ndërtuar ka dy lloje kryesore:

- ruajtjen e qëllimit ekzistues të pronës që vlerësohet;

- ndryshimi i qëllimit ekzistues të pronës që vlerësohet.

Vlerësimi i produktivitetit maksimal, në varësi të vlerësimit të raportit të kapitalizimit, kryhet duke përdorur metodat e mëposhtme.

Metoda e parë: Toka konsiderohet e pandërtuar, raportet e kapitalizimit për tokën dhe ndërtesat janë të ndryshme.

1. Përcaktimi i kostos së zhvillimit të një trualli të lirë me kusht me ndërtesa dhe struktura për një qëllim të caktuar, duke marrë parasysh kërkesën dhe ofertën e tregut.

Bërja e rregullimeve për të llogaritur faktorin e ngarkesës dhe humbjet e grumbullimit.

Përcaktimi i mundësisë së marrjes dhe sasisë së të ardhurave të tjera.

6. Llogaritja e kostove operative.

7. Llogaritja e rezervave të kostos kapitale.

8. Llogaritja e të ardhurave neto operative.

9. Llogaritja e raportit të kapitalizimit për ndërtesat.

10. Vlerësimi i të ardhurave të krijuara nga ndërtesat dhe strukturat e ndërtuara.

11. Llogaritja e të ardhurave që i atribuohen tokës.

12. Llogaritja e raportit të kapitalizimit për një truall.

13. Vlerësimi i vlerës së një trualli me metodën e kapitalizimit të të ardhurave të krijuara nga toka.

Metoda e dytë: Toka konsiderohet e pandërtuar, normat e kapitalizimit të ndërtesave dhe tokës janë të njëjta.

Përcaktimi i kostos së zhvillimit të një trualli të lirë me kusht me ndërtesa dhe struktura për një qëllim specifik, duke marrë parasysh kërkesën dhe ofertën e tregut.

Llogaritja e të ardhurave të mundshme bruto.

Bërja e rregullimeve për të marrë parasysh faktorin e ngarkesës dhe humbjet në mbledhjen e pagesave dhe shumën e të ardhurave të tjera.

Vlerësimi i të ardhurave bruto faktike.

Llogaritja e kostove operative dhe rezervave të kostos kapitale.

Llogaritja e të ardhurave totale neto operative.

Llogaritja e normës së përgjithshme të kapitalizimit për pronën që vlerësohet.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me metodën e kapitalizimit të të ardhurave neto operative të krijuara nga pasuria e paluajtshme.

Vlerësimi i vlerës së një parcele të ardhurash si diferencë midis vlerës së vlerësuar të pronës dhe kostos së përmirësimeve.

Metoda e tretë: Toka konsiderohet e pandërtuar dhe dihet çmimi i shitjes në treg të pronës për qëllimin e saj:

1. Përcaktohet vlera e tregut e një prone të përfunduar për një qëllim të caktuar që mund të ndërtohet në truallin e analizuar.

2. Përllogaritet kostoja e ndërtimit, duke përfshirë fitimin e zhvilluesit.

3. Vlera e një trualli llogaritet si diferencë ndërmjet
çmimi i shitjes së pronës dhe kostot totale.

Metoda e katërt: Toka konsiderohet e ndertuar, ndertesat kerkojne disa permiresime:

Përcaktimi i raportit të përgjithshëm të kapitalizimit.

Llogaritja e kostove për përmirësimin e objektit.

Llogaritja e rritjes së vlerës së pasurive të paluajtshme duke marrë parasysh përmirësimet e bëra.

Metoda e pestë: Toka konsiderohet e ndertuar dhe nuk kerkon rikonstruksion:

Llogaritja e të ardhurave neto operative të krijuara nga pasuritë e paluajtshme.

1. Përcaktimi i raportit të përgjithshëm të kapitalizimit.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e kapitalizimit të të ardhurave neto operative.

Karakteristikat e identifikuara të objekteve të pasurive të paluajtshme dhe zhvillimi i situatës së tregut mund të kërkojnë lloje jo standarde të përdorimit.

Përdorime të veçanta

Si rregull, opsionet më efektive për përdorimin e pasurive të patundshme të analizuara nuk ndryshojnë nga përdorimi i objekteve të ngjashme. Megjithatë, për shkak të natyrës së pazakontë ose unike të pronës që vlerësohet, përdorimi i saj më efektiv mund të ndryshojë.

Përdorime të ndërmjetme

Nëse opsioni për përdorimin më efektiv të pasurive të paluajtshme bazohet në ndryshimet në situatën e tregut në të ardhmen dhe, për rrjedhojë, mund të jetë i realizueshëm pas njëfarë kohe, opsioni i përdorimit ekzistues në datën e vlerësimit konsiderohet si i ndërmjetëm. Një përdorim i ndërmjetëm, i cili mund të ndryshojë pas njëfarë kohe, mund të identifikohet gjithashtu si opsioni më efektiv për një periudhë të caktuar.

Përdorime të diskutueshme ligjërisht

Nëse përdorimi aktual i objektit, i lejuar me ligj, nuk përputhet me standardet në fuqi në zonën e vendndodhjes së tij. Kjo është zakonisht pasojë e ndryshimeve ose rregulloreve të reja të zonimit.

Përdorimet jo më të mira

Në praktikë, zhvillimi aktual mund të mos korrespondojë me përdorimin më efikas të vendeve në të cilat ndodhet. Një ndryshim i situatës mund të kërkojë një ndryshim në qëllimin ekzistues të pasurive të paluajtshme dhe ruajtjen e tij, por në një bazë cilësore të ndryshme, duke kërkuar shpenzime të caktuara kapitale.

Shumëpërdorimësh

Kështu, një ndërtesë e madhe mund të përfshijë ambiente banimi, zyra, dyqane, qendra shërbimi etj. Në mënyrë të ngjashme, në një ngastër toke mund të ndërtohen qendra banimi, tregtare dhe argëtimi dhe objekte të tjera infrastrukturore.

Përdorime për qëllime të veçanta

Për shembull, përdorimi më efektiv i një fabrike që prodhon pajisje makinerish të rënda ka të ngjarë të jetë vazhdimi i prodhimit të asaj pajisje dhe përdorimi më efektiv i një ashensori të grurit ka të ngjarë të jetë vazhdimi i përdorimit të tij si ashensor.

Përdorime spekulative

Toka në pronësi e destinuar për shitje në të ardhmen konsiderohet një instrument investimi spekulativ.

Sipërfaqja e tepërt dhe e tepërt e kantierit

Zonat e ndërtuara mund të kenë sipërfaqe të tepërt që nuk kërkohet nga përdorimi aktual i ndërtesave. Tokat e pazhvilluara mund të kenë një zonë që nuk kërkohet për përdorimin primar me ndikimin më të madh. Mënyra më efektive për të përdorur hapësirën e tepërt të vendit mund të jetë zhvillimi i ndërtesave shtesë ose mbajtja e tyre të pazhvilluara.

Në raste të caktuara, hapësira shtesë që nuk është e nevojshme për ndërtesat ekzistuese dhe nuk mund të ndahet nga prona dhe të shitet konsiderohet si hapësirë e tepërt.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e të ardhurave

Konceptet Bazë

Parimi i pritjes

Vlerësimi i vlerës së tregut duke përdorur metodën e të ardhurave bazohet në konvertimin e të ardhurave që pritet të gjenerojë aktivi subjekt gjatë pjesës së mbetur të jetës së tij ekonomike në vlerë. Nga pikëpamja teorike, burimi i të ardhurave mund të jetë çdo gjë: qiraja, shitja, dividentët, fitimi. Gjëja kryesore është se është produkt i aktivit që vlerësohet. Duke përdorur këtë qasje, është e mundur dhe e përshtatshme të vlerësohen ato aktive që përdoren ose mund të përdoren në interes të gjenerimit të të ardhurave (pasuri të paluajtshme, aksione, obligacione, fatura, aktive jo-materiale, etj.).

Parimet bazë për vlerësimin e një aktivi që gjeneron të ardhura janë parimi i pritshmërisë dhe parimi i zëvendësimit. Parimi i pritshmërisë për këtë qasje është parimi kryesor i formimit të metodës. Ai thotë se vlera K e një aktivi përcaktohet nga vlera e tij aktuale (e sotme, aktuale). (PV - nga anglishtja vlera aktuale) e të gjitha të ardhurave të tij të ardhshme I: , ku te - periudha e mbajtjes së aktivit.

Sa më i lartë të jetë potenciali i të ardhurave të aktivit që vlerësohet, aq më e lartë është vlera e tij. Në këtë rast, analiza e të ardhurave duhet të kryhet gjatë gjithë jetës së mbetur ekonomike të aktivit, me kusht që gjatë kësaj periudhe të përdoret në mënyrën më efektive.

Sipas parimit të zëvendësimit, vlera maksimale e një aktivi nuk duhet të kalojë çmimin më të ulët Va, për të cilin mund të blihet një aktiv tjetër i ngjashëm me një rendiment ekuivalent: , Ku T - numri i analogëve. Ky parim është një analog i parimit ekonomik të alternativave të investimit.

Në kuadër të qasjes së të ardhurave, bëhet dallimi ndërmjet metodës së kapitalizimit direkt dhe metodës së kapitalizimit të të ardhurave sipas shkallës së kthimit të kapitalit (Fig. 3.1). Këto metoda bazohen në analizën dhe vlerësimin e të ardhurave neto operative dhe të kapitalizimit ose normave të skontimit.

Me kapitalizim të drejtpërdrejtë bëhet vlerësimi i të ardhurave operative neto të vitit të parë të përdorimit të aktivit, me kusht që të jetë në fazën e gjenerimit të të ardhurave tipike, dhe një vlerësim i raportit të kapitalizimit për konvertimin e të ardhurave në vlerë korrente, dhe në metodën e kapitalizimit bazuar në normën e kthimit të kapitalit, një parashikim të të ardhurave neto operative në procesin e përdorimit të aktivit, duke përfshirë të ardhurat neto nga rikthimi në fund të periudhës së parashikimit, vlerësimi i faktorit të skontimit dhe përcaktimi i shuma e vlerave aktuale të këtyre të ardhurave.

Figura 3.1 - Klasifikimi i metodave të vlerësimit sipas të ardhurave.

Këto metoda ndryshojnë në mënyrën se si analizojnë dhe ndërtojnë rrjedhën e të ardhurave dhe koeficientët e konvertimit të tyre në vlerën aktuale. Në metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë për vlerësimin e vlerës së tregut, të ardhurat neto të vitit të parë nga përdorimi i aktivit ndahen me raportin e kapitalizimit të marrë bazuar në analizën e të dhënave për raportet e kapitalizimit të të ardhurave të aktiveve të ngjashme me aktivin që vlerësohet. . Në këtë rast, nuk ka nevojë të vlerësohet trendi i ndryshimeve të të ardhurave me kalimin e kohës, dhe kur vlerësohet raporti i kapitalizimit, nuk ka nevojë të merren parasysh përbërësit e tij veçmas: norma e kthimit të kapitalit dhe norma e kthimit.

Supozohet se kontabilizimi i tendencave në të gjithë komponentët e aktivit që vlerësohet është i përfshirë në të dhënat e tregut. Duhet të theksohet se metoda e kapitalizimit direkt është e zbatueshme për të vlerësuar aktivet ekzistuese që përdoren në mënyrën më efikase dhe nuk kërkojnë investime të mëdha kapitale në riparime ose rindërtim në datën e vlerësimit. Kur vlerësohet me metodën e kapitalizimit bazuar në normën e kthimit të kapitalit, prirja e ndryshimeve në të ardhurat neto me kalimin e kohës merret veçmas parasysh dhe të gjithë përbërësit e raportit të kapitalizimit analizohen veçmas.

Metoda e kapitalizimit direkt është një metodë për vlerësimin e vlerës së tregut të një aktivi që gjeneron të ardhura, bazuar në konvertimin e drejtpërdrejtë të të ardhurave më tipike të vitit të parë në vlerë duke e ndarë atë me koeficientin e kapitalizimit të marrë bazuar në analizën e të dhënave të tregut në raporti i të ardhurave me vlerën e aktiveve të ngjashme me atë që vlerësohet.

Metoda e kapitalizimit e bazuar në normën e kthimit të kapitalit është një metodë e vlerësimit të vlerës së tregut të një aktivi që gjeneron të ardhura bazuar në konvertimin e të gjitha flukseve monetare që ai gjeneron gjatë jetës së mbetur ekonomike në vlerë duke i skontuar ato në datën e vlerësimit duke përdorur norma e kthimit të kapitalit të nxjerrë nga tregu i investimeve me nivele alternative rreziku.

Metoda e kapitalizimit bazuar në shkallën e kthimit të kapitalit, nga ana tjetër, mund të ketë dy lloje nga pikëpamja formale (matematikore): metodën e analizës së fluksit të parave të skontuar (analiza DCF) dhe metodën e kapitalizimit duke përdorur modele llogaritëse.

Metoda e analizës së fluksit monetar të skontuar është një metodë kapitalizimi e bazuar në normën e kthimit të kapitalit, në të cilën, për të vlerësuar vlerën e tregut duke përdorur normën e kthimit të kapitalit si një normë skontimi, flukset monetare të çdo viti të funksionimit të aktivit. duke u vlerësuar janë zbritur veçmas dhe më pas përmblidhen, duke përfshirë fluksin e parave nga rishitja e tij në fund të periudhës së pronësisë.

Metoda e kapitalizimit sipas modeleve llogaritëse është një metodë kapitalizimi e bazuar në normën e kthimit të kapitalit, në të cilën, për të vlerësuar vlerën e tregut, të ardhurat më tipike të vitit të parë konvertohen në vlerë duke përdorur modele të formalizuara të llogaritjes së të ardhurave dhe vlerës. , të marra në bazë të një analize të tendencave në ndryshimin e tyre në të ardhmen .

Të ardhurat operative neto që gjeneron një aktiv është diferenca midis të ardhurave bruto aktuale dhe shpenzimeve operative.

Në përgjithësi, në përputhje me parimin e pritjes, shprehja matematikore për vlerësimin e vlerës së tregut të një aktivi duke përdorur metodën e të ardhurave ka formën e mëposhtme:

(3.1)

Ku V o - vlerësimi i vlerës së tregut, q - numri i periudhës aktuale, Unë q - të ardhurat neto operative q diçka periudhë, Y- norma e kthimit të kapitalit (norma e skontimit të të ardhurave), V P- flukset monetare nga rikthimi, te— numri i periudhës së fundit të pronësisë (Kur vlerësohet një pronë, periudha e parashikimit konsiderohet si periudha e pronësisë.)

Në një pasuri të paluajtshme, pjesa e pa amortizueshme është trualli dhe pjesa e amortizueshme është përmirësimi i truallit. Toka, si pjesë e sipërfaqes së Tokës, nuk i nënshtrohet konsumimit, d.m.th. nga pikëpamja ekonomike, një truall duhet të konsiderohet si një burim i pafund (i pashtershëm) të ardhurash, vlera e të cilit mund të rritet vetëm me kalimin e kohës. Përmirësimet kanë një jetë të kufizuar ekonomike - një periudhë kohore gjatë së cilës shuma e të ardhurave që gjeneron objekti tejkalon shumën e shpenzimeve për funksionimin e tij. Një aktiv i amortizueshëm duhet të përfshijë gjithashtu investime që synojnë marrjen me qira të një aktivi për një periudhë të caktuar kohore.

Kështu, të ardhurat I q (nga fjala angleze - Të ardhura) të disa viteve q mund të ndahen në dy komponentë:

ku është kthimi nga investimi (kthimi i kapitalit) dhe është kthimi i investimit fillestar (kthimi i kapitalit).

Të ardhurat nga investimi në vitin q, nga ana tjetër, mund të ndahen gjithashtu në dy komponentë: të ardhurat nga investimi i barabartë me vlerën e tregut të përmirësimeve në fillim të vitit q, dhe të ardhurat nga investimi i barabartë me vlerën e tregut të truallit në të njëjtin vit:

Norma e kthimit të kapitalit të investuar në tokë është e barabartë me normën e kthimit të kapitalit të investuar në përmirësime: Y L = Y B = Y.

Rrjedhimisht, të ardhurat nga kapitali mund të përfaqësohen si produkt i kostos së këtij kapitali me një normë të vetme kthimi:

- nga përmirësimet

Nga (6.1.2) rrjedh se të ardhurat nga kapitali që i atribuohen përmirësimeve dhe vlera aktuale e tregut janë drejtpërdrejt proporcionale me njëra-tjetrën 1. Në këtë rast, të ardhurat pozicionohen në fund të vitit, dhe kostoja e përmirësimeve pozicionohet në fund të vitit të kaluar ose në fillim të atij aktual. Përmirësimet humbasin vlerën për shkak të konsumit normal. Rrjedhimisht, të ardhurat që lidhen me përmirësimet janë gjithashtu një funksion në rënie të kohës.

Për objektet që kërkojnë investime të caktuara kapitale për përmirësimin e tyre (trokë e lirë, “e papërfunduar”, objekt i rikonstruktuar etj.), investimi fillestar nga pikëpamja ekonomike duhet të përcaktohet si shuma e investimeve të parimbursuara V HU d.m.th. vlera e ardhshme e fluksit të investimeve kapitale (shpenzimeve) për krijimin e një objekti si burim të ardhurash ose, po kështu, e akumuluar deri në datën e funksionimit të aktivit që gjeneron të ardhura në një përqindje të caktuar, shuma të kostove për krijimin e tij

Kur vlerësoni një parcelë toke, është e nevojshme të përcaktohet opsioni për përdorimin më të mirë dhe më efektiv të tij, i cili përcaktohet nga ndërveprimi i një numri faktorësh.

Analiza e përdorimit më të mirë përfshin studimin e përdorimeve alternative (zhvillimin, zhvillimin) e një trualli dhe zgjedhjen e asaj optimale. Kjo merr parasysh perspektivat e vendndodhjes, gjendjen e kërkesës së tregut, koston e zhvillimit, stabilitetin e të ardhurave të pritura, etj.

Gjatë vlerësimit të vlerës së një prone të përbërë nga një truall dhe ndërtesa, një rëndësi e madhe i kushtohet analizës së përdorimit më të mirë, së pari, të parcelës së supozuar të lirë të tokës dhe së dyti, truallit me përmirësime ekzistuese.

Analiza e një trualli të supozuar të lirë është një hap i domosdoshëm në përcaktimin e vlerës së saj dhe bazohet në përcaktimin e opsionit më fitimprurës për përdorimin e tokës.

Analiza e një trualli me përmirësime ekzistuese përfshin marrjen e një vendimi për prishjen, modernizimin ose ruajtjen e përmirësimeve ekzistuese në parcelën e tokës në mënyrë që të sigurohet përfitimi maksimal i pronës.

Përdorimi i mundshëm dhe më fitimprurës i faqes siguron vlerën më të lartë të saj. Rastet e përdorimit duhet të jenë të ligjshme, fizikisht të realizueshme dhe me kosto efektive.

Le të përmendim faktorët kryesorë që përcaktojnë përdorimin optimal të tokës:

vendndodhja është një faktor që ka një ndikim të madh në koston e një parcele toke (merren parasysh perspektivat e vendndodhjes, aksesi i transportit dhe natyra e mjedisit);

Kërkesa e tregut - një faktor që pasqyron marrëdhënien ndërmjet ofertës dhe kërkesës në treg;

fizibiliteti financiar - aftësia e projektit për të siguruar të ardhura nga përdorimi i truallit, të cilat do të ishin të mjaftueshme për të rimbursuar shpenzimet e investitorëve dhe për të siguruar fitimin e pritur;

përshtatshmëria fizike e zonës - perspektivat për krijimin e përmirësimeve - madhësia, topografia, cilësia e tokës, klima, karakteristikat inxhiniero-gjeologjike dhe hidrogjeologjike të zonës, zonimi ekzistues, parametrat mjedisorë, etj.;

fizibiliteti teknologjik dhe fizibiliteti fizik - analiza e marrëdhënies midis cilësisë, kostove dhe kohës së projektit, gjasave të fatkeqësive natyrore, aksesit të transportit, aftësisë për t'u lidhur me shërbimet komunale, duke marrë parasysh madhësinë dhe formën e sitit, për shembull , madhësia mund të jetë e vogël për ndërtimin e një objekti industrial;

pranueshmëria legjislative (ligjore) - pajtueshmëria e opsionit për përdorimin e një parcele toke me legjislacionin aktual. I identifikuar si rezultat i një analize të standardeve të ndërtimit dhe mjedisit, kufizimet në numrin e kateve, prania e ndalimeve të përkohshme të ndërtimit në një vend të caktuar, vështirësitë në fushën e zhvillimit historik urban, ndryshimet e mundshme në rregullore, respektimi i rregullat e zonimit, ndjenjat negative të popullatës lokale;

kthimi maksimal (të ardhurat maksimale të pronës dhe vlera e objektit), i cili përcaktohet duke skontuar të ardhurat e ardhshme të përdorimeve alternative, duke marrë parasysh rrezikun e investimit.

2.1.4 Rritja e efikasitetit të përdorimit të tokës urbane

Tokat urbane përfaqësojnë një kategori të veçantë. Vlera e tyre ndikohet nga madhësia e qytetit dhe potenciali i tij prodhues dhe ekonomik, niveli i zhvillimit të infrastrukturës inxhinierike dhe sociale, faktorëve rajonalë natyrorë, mjedisorë dhe faktorë të tjerë. Përveç kësaj, ka legjislacion specifik për këtë kategori toke.

Të njëjtët faktorë mund të kenë ndikime të kundërta në vlerën e një siti të caktuar:

- trafiku i rënduar është i padëshirueshëm për një zonë banimi, por rrit koston e vendit për qëllime tregtare;
- vendndodhja në raport me institucionet arsimore dhe qendrat tregtare, avantazhet dhe komoditetet estetike, të marra parasysh gjatë vlerësimit të tokës për ndërtimin e banesave, praktikisht nuk kanë asnjë ndikim në vlerën e zonave të orientuara drejt zhvillimit industrial; Infrastruktura e transportit dhe zonimi ekonomik janë të rëndësishme për ta.

Në ekonominë e planifikuar më parë funksionale me prioritetet e zhvillimit industrial, shpërndarja komanduese-administrative e tokës “falas” çoi në disproporcione serioze në zhvillimin e qytetit dhe të kota, të panevojshme dhe madje të dëmshme për qytetin, shfrytëzimin e tokës urbane më të vlefshme. (përfshirë nga ndërmarrjet dhe organizatat), shpesh duke çuar në probleme të rënda mjedisore. Pasi shpërndahet, toka praktikisht nuk rishpërndahet, gjë që çon në përkeqësimin e mëtejshëm të tendencave negative.

Njësitë kryesore të përdorura për krahasimin e parcelave të tokës:

- çmimi për 1 hektar - për sipërfaqe të mëdha ndërtimi bujqësore, industriale ose banesore;
- çmimi për 1 m2 - në qendrat e biznesit të qyteteve, për zyra, dyqane;
- çmimi për 1 metër frontal - për përdorim komercial të tokës në qytete. Në këtë rast, kostoja e kantierit është proporcionale me gjatësinë e kufirit të saj përgjatë rrugës ose autostradës, ku thellësia standarde e kantierit përbën një pjesë të vogël të kostos;
- çmimi për lot - përdoret për të krahasuar parcelat standarde në formë dhe madhësi në zonat e zhvillimit të banimit dhe dacha;
- çmimi për njësi dendësie - raporti i sipërfaqes së ndërtimit me sipërfaqen e truallit, etj.

Shumica e burimeve të tokës janë aktualisht në pronësi shtetërore dhe komunale. Praktika tregon se në kushtet e tregut, toka urbane është një burim i vlefshëm dhe mund të shërbejë si një burim i qëndrueshëm i të ardhurave të buxhetit vendor. Autoritetet e qytetit përcaktojnë shumën e taksës së tokës, normën e qirasë për tokën dhe çmimin standard të një trualli me blerje, kështu që çështja e rritjes së efikasitetit të përdorimit të tokës është e rëndësishme për ta. Kështu që prona e tokës të përdoret në mënyrë më efikase, d.m.th. solli të ardhura maksimale nga përdorimi dhe kontribuoi në përmirësimin e klimës së përgjithshme të investimeve, zhvillimin e mëtejshëm të marrëdhënieve të tregut në tregun e tokës, orientimin në situatën aktuale të tregut dhe kërkesat e tregut janë të nevojshme.

Kështu që prona e tokës të përdoret në mënyrë më efikase, d.m.th. solli të ardhura maksimale nga përdorimi dhe kontribuoi në përmirësimin e klimës së përgjithshme të investimeve, para së gjithash, është e nevojshme të zbatohen proceset e taksimit, marrjes me qira dhe blerjes së tokës urbane bazuar në vlerën e saj në treg. Në të njëjtën kohë, arrihet një shpërndarje e drejtë e barrës tatimore, stimulimi i përdorimit efikas dhe aktivizimi i investimeve në rindërtim dhe zhvillim në procesin e ristrukturimit të territorit.

Rezultatet e vlerësimit të zonës urbane shërbejnë si informacion fillestar për zgjidhjen e problemeve të mëposhtme:

* zhvillimi i politikës së zhvillimit urban dhe planifikimit social;

ѕ formimi i propozimeve për llojet e përdorimit funksional të territorit, duke marrë parasysh cilësinë e tij;

s formimi i mekanizmave ekonomikë për vendosjen e opsioneve të ndryshme të përdorimit të tokës dhe politikave të investimeve dhe ndërtimit;

s analiza e pasojave të opsioneve për zhvillimin dhe ristrukturimin e mjedisit urban, optimizimin e investimeve komunale në mirëmbajtjen dhe zhvillimin e mjedisit urban;

ѕ përcaktimi i atraktivitetit të investimit të territorit në funksion të kostos së tokës urbane.

Ekzistojnë dy pikëpamje për vlerën e tokës urbane:

projektues urban në procesin e zonimit funksional të territorit si pjesë e masterplanit të qytetit;

vlerësues në procesin e zhvillimit të një vlerësimi kadastral të tokës.

Baza për formimin e vlerësimit kadastral të tokës dhe zonimit funksional të territorit duhet të jetë një vlerësim gjithëpërfshirës urbanistik i vlerës së tregut.

2.1.5 Metodat e vlerësimit të tokës

Metoda normativeështë përcaktimi i çmimit standard të tokës. Përdoret për transferimin, blerjen e tokës në pronësi, vendosjen e pronësisë së përbashkët (të përbashkët) mbi normën e lirë, transferimin me trashëgimi ose dhurim, marrjen e një kredie të siguruar, tërheqjen për nevoja shtetërore ose publike.

Tokat urbane vlerësohen duke marrë parasysh dendësinë e zhvillimit, prestigjin e zonës, natyrën e përdorimit të tokës përreth, gjendjen ekologjike, objektet inxhinierike dhe transportuese, etj. Tokat ndahen në zona të diferencuara nga normat bazë të taksës së tokës. dhe çmimi standard i tokës (Ligji i Federatës Ruse "Për pagesën e tokës") . Çmimi standard i tokës është fiksuar në Kadastrën e Tokës.

Baza për përcaktimin e çmimit standard të tokës: normat e taksës së tokës dhe koeficientët në rritje, përfitimet nga taksa e tokës nuk merren parasysh.

Shpesh është e nevojshme të vlerësohet një objekt i përbërë nga një ndërtesë dhe një truall, kur kjo e fundit ka vetëm të drejta qiraje. Në këtë rast, kostoja e ndarjes së një trualli për ndërtim mund të merret parasysh si kosto e tokës.

Në kushtet e tregut, nëse disponohet informacioni i nevojshëm, këshillohet përdorimi i metodave të bazuara në analizën e të dhënave të tregut. Urdhri nr. 568-r i Ministrisë së Pronave të Rusisë datë 03/07/2002 miratoi rekomandimet metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës. Si rregull, kur vlerësohet vlera e tregut të parcelave të tokës, përdoret metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e ndarjes, metoda e kapitalizimit të qirasë së tokës, mënyra e shpërndarjes, metoda e mbetur dhe metoda e ndarjes në parcela.

Metoda e krahasimit të shitjeveështë metoda më e thjeshtë dhe më efektive e vlerësimit, mund të përdoret për të vlerësuar tokën realisht të lirë dhe të supozuar të lirë; ju lejon të përcaktoni çmimin specifik të një trualli duke bërë rregullime në përqindje në çmimet e shitjes së analogëve. Në mungesë të informacionit për çmimet e transaksioneve me parcelat e tokës, lejohet përdorimi i çmimeve të ofertës (kërkesës).

Elemente të pranuara përgjithësisht të krahasimit për parcelat e tokës: pronësia, kushtet e financimit, kushtet e veçanta të shitjes, kushtet e tregut (ndryshojnë me kalimin e kohës), vendndodhja (distanca nga qyteti dhe rrugët, karakteristikat mjedisore), kushtet e zonës, karakteristikat fizike (madhësia, forma dhe thellësia). të parcelës, vendndodhja këndore, lloji i tokës, topografia), shërbimet e disponueshme, karakteristikat ekonomike, përdorimi më i mirë dhe më efikas. Kur vlerësoni tokën, mund të përdorni njësi të shumta krahasimi, duke rregulluar çmimin e secilës dhe duke përfunduar me vlera të shumta që përcaktojnë një sërë vlerash. Tokat urbane përfaqësojnë një kategori të veçantë, vlera e tyre ndikohet nga madhësia e qytetit dhe potenciali i tij prodhues dhe ekonomik, niveli i zhvillimit të infrastrukturës inxhinierike dhe sociale, faktorëve rajonalë natyrorë, mjedisorë dhe të tjerë.

Metoda jep rezultate mjaft të sakta vetëm në një treg konkurrues të zhvilluar me informacion të hapur. Tregu rus i tokës nuk i plotëson këto kërkesa. Prandaj, vlerësimi duhet të mbledhë të gjithë informacionin e disponueshëm për të zbatuar të gjitha metodat e vlerësimit të vendndodhjes.

Metoda e kapitalizimit të qirasë së tokës bazohet në faktin se nëse ka informacion të mjaftueshëm për tarifat e qirasë për parcelat e tokës, është e mundur të përcaktohet vlera e këtyre parcelave si vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme në formën e qirasë për truallin që vlerësohet. Në kuadrin e kësaj metode, vlera e qirasë së tokës mund të llogaritet si e ardhur nga dhënia me qira e një trualli sipas kushteve që mbizotërojnë në tregun e tokës. Si një rrjedhë e rregullt e të ardhurave, qiratë e tokës mund të kapitalizohen në vlerë duke e ndarë me normën e kapitalizimit të tokës, e përcaktuar nga analiza e tregut. Të dhënat fillestare për kapitalizimin janë marrë nga një krahasim i shitjeve të tokës së dhënë me qira dhe vlerave të qirasë.

Bazuar në tarifën e marrë me qira, vlera e tregut të sitit përcaktohet duke përdorur metodën e të ardhurave, zakonisht duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë.

Norma e kapitalizimit përcaktohet duke pjesëtuar vlerën e qirasë së tokës për parcelat e ngjashme të tokës me çmimin e tyre të shitjes ose duke rritur normën e kthimit të kapitalit pa rrezik me shumën e primit të rrezikut që lidhet me kapitalin investues në truallin që vlerësohet.

Faktorët kryesorë që ndikojnë në normën e qirasë së një trualli: karakteristikat e vendndodhjes, madhësia, forma, lloji rrethues i përdorimit të tokës, aksesi i transportit, pajisjet inxhinierike.

Sidoqoftë, në Rusi, tokat shtetërore dhe komunale jepen kryesisht me qira, dhe qiraja llogaritet në përputhje me çmimin standard të tokës, i cili nuk është i barabartë me vlerën e saj të tregut. Aktualisht, po tentohet të merret me qira toka me vlerën e saj të tregut, por është herët të flitet për objektivitetin e rezultateve të zbatimit praktik të metodës së kapitalizimit të qirasë së tokës.

Mënyra e shpërndarjes ( metoda e korrelacionit, korrelacionit, alokimi) - përcaktimi i komponentit të kostos së një trualli bazuar në raportin e njohur të kostos së tokës dhe përmirësimeve në kompleksin e pronës. Metoda bazohet në parimin e kontributit dhe në pohimin se për çdo lloj prone ka një marrëdhënie normale midis vlerës së tokës dhe ndërtesave. Ky raport është më i besueshëm për ndërtesat e reja, ato janë afër opsionit më të mirë dhe më efikas të përdorimit. Sa më të vjetra të jenë ndërtesat, aq më i madh është raporti i vlerës së tokës me vlerën totale të pronës.

Për të aplikuar metodën, kërkohen të dhëna statistikore të besueshme për marrëdhënien midis vlerave të tokës dhe të gjithë pasurisë së një lloji të caktuar të pasurive të paluajtshme në një treg të caktuar. Megjithatë, metoda përdoret rrallë edhe në tregjet e zhvilluara, pasi ka besueshmëri të ulët. Përdorimi i metodës justifikohet në kushtet e informacionit të pamjaftueshëm për shitjet e tokës. Vlerat që rezultojnë konsiderohen të përafërta.

Metoda e izolimit (nxjerrjes). përdoret për të vlerësuar parcelat e tokës së ndërtuar nëse ka informacion mbi çmimet e transaksionit për objekte të ngjashme të pasurive të paluajtshme. Përmirësimet në tokë janë në përpjesëtim me përdorimin më efikas të saj. Metoda përfshin sekuencën e mëposhtme të veprimeve:

- përcaktimi i elementeve për krahasimin e objekteve;
- përcaktimi i dallimeve ndërmjet secilit analog dhe objektit të vlerësimit;
- llogaritjen dhe bërjen e rregullimeve për secilin nga elementët e krahasimit;
- llogaritja e vlerës së tregut të një prone të vetme, duke përfshirë truallin që vlerësohet, me anë të një përgjithësimi të arsyeshëm të çmimeve të rregulluara të analogëve;
- llogaritja e kostos së zëvendësimit ose kostos së riprodhimit të përmirësimeve në parcelën e vlerësuar të tokës;
- llogaritja e vlerës së tregut të truallit të vlerësuar duke zbritur nga vlera e tregut të një objekti të vetëm pasurie të paluajtshme, duke përfshirë parcelën e vlerësuar të tokës, koston e zëvendësimit ose koston e riprodhimit të përmirësimeve në truall.

Metoda e alokimit përdoret kur kontributi i përmirësimeve në çmimin total të truallit është i vogël, rekomandohet për vlerësimin e zonave periferike (për të cilat kontributi i përmirësimeve është i vogël dhe përcaktohet lehtësisht) dhe përdoret në mungesë të të dhëna për shitjet e tokës në zonën përreth.

Metoda është më efektive në një treg pasiv (nuk ka të dhëna për shitjen e tokave të lira), duke marrë parasysh karakteristikat e informacionit fillestar dhe modelin për marrjen e vlerës së dëshiruar. Kostoja e një trualli në përgjithësi përcaktohet nga formula:

ME 3 = C - C U ,

Ku Cz është kostoja e truallit;

C - kostoja e objektit;

Su - kostoja e përmirësimeve.

Metoda e mbetur bazohet në teknikën e grupit të investimeve për komponentët fizikë. Metoda përdoret për të vlerësuar parcelat e ndërtuara dhe të pazhvilluara, nëse është e mundur të zhvillohet trualli i vlerësuar me përmirësime që gjenerojnë të ardhura. Vlera e tokës përcaktohet duke kapitalizuar pjesën e të ardhurave që i atribuohet tokës.

Për të përcaktuar vlerën e një trualli, është e nevojshme të dihet kostoja e ndërtesës, të ardhurat neto operative të të gjithë pronës dhe normat e kapitalizimit për tokën dhe për ndërtesat.

Hapat kryesorë të metodës së mbetur për tokën:

të ardhurat operative neto të të gjithë pronës përcaktohen në bazë të qirasë së tregut dhe shpenzimeve të vlerësuara operative;

përcaktohen të ardhurat operative neto në lidhje me strukturën (ndërtesën);

Të ardhurat neto operative që i atribuohen truallit kapitalizohen në treguesin e vlerës nëpërmjet normës së kapitalizimit për tokën.

Është e vështirë të parashikohen të ardhurat në kushtet e stabilitetit të pamjaftueshëm ekonomik.

Mënyra e ndarjes në seksione ( qasja e zhvillimit) përdoret në vlerësimin e tokës së përshtatshme për ndarje në parcela individuale. Përbëhet nga hapat e mëposhtëm:

- përcaktimi i madhësisë dhe numrit të parcelave individuale;
- llogaritja e kostos së parcelave të zhvilluara duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve;
- llogaritja e kostove dhe plani i zhvillimit për periudhën e pritur të shitjes dhe fitimin e arsyeshëm të biznesit;
- zbritja e të gjitha kostove të zhvillimit dhe fitimeve të biznesit nga çmimi total i vlerësuar i shitjes së parcelave për të përcaktuar të ardhurat neto nga shitja e pasurive të paluajtshme pas përfundimit të zhvillimit dhe shitjes së parcelave individuale;
- Zgjedhja e një norme skontimi që reflekton rrezikun e lidhur me periudhën e zhvillimit dhe shitjes së pritshme.

Kostot e zhvillimit të tokës zakonisht përfshijnë:

- shpenzimet për shtrimin, pastrimin dhe klasifikimin e vendeve;
- shpenzimet për ndërtimin e rrugëve, trotuareve, rrjeteve komunale, kullimit;
- taksat, sigurimet, tarifat inxhinierike;
- shpenzimet e marketingut;
- fitimi dhe kostot e përgjithshme të kontraktorit, etj.

Në përgjithësi, modelimi i vlerës së tregut të parcelave të tokës kryhet në kuadrin e supozimit se është arritur ekuilibri dinamik në konkurrencën e përdoruesve të ndryshëm “racionalë” të tokës për të drejtën për të zënë një parcelë të caktuar. Me balancën e kërkesës dhe ofertës efektive në tregun e simuluar të tokës dhe ofertës së kufizuar, zgjidhet çështja e përdorimit sa më efektiv të sitit si të lirë dhe duke marrë parasysh zhvillimin ekzistues. Modelimi i të ardhurave të mundshme nga qiratë për lloje të ndryshme të përdorimit të tokës bazohet në modelet e formimit të efekteve të qirasë së vendndodhjes dhe çmimeve mbizotëruese (shitjet dhe qiratë). Duke marrë parasysh ndryshimin e konsiderueshëm në treguesit e kostos për parcelat e vendosura përgjatë pjesës së përparme të rrjetit rrugor të qytetit dhe të vendosura në zona brenda bllokut, këto parcela i nënshtrohen ndarjes së detyrueshme gjatë vlerësimit. Zbatimi i parimit të përdorimit më efektiv ndodh në kushtet e konkurrencës për përdorimin e pasurive të paluajtshme midis segmenteve të ndryshme funksionale të tregut, duke marrë parasysh kufizimet reale në vëllimin e kërkesës dhe multifunksionalitetin e mundshëm të territorit, si rezultat. nga të cilat një grup përdoruesish të tokës formohet në çdo vend.

Megjithatë, nëse niveli konkurrues i kërkesës është më i lartë për përdorim industrial, atëherë ka të ngjarë që përdorimi më efektiv i pronës mund të jetë ruajtja e përdorimit ekzistues gjatë kryerjes së punimeve të nevojshme mjedisore me kostot përkatëse. Teoria e vlerësimit të pasurive të paluajtshme kërkon analizën e një pjese toke, duke supozuar se nuk ka ndërtesa në të, edhe nëse vendi është i zhvilluar, për të përcaktuar nëse përdorimi aktual është i kërkuar dhe nëse ai duhet të vazhdojë apo të zëvendësohet. Metoda e përcaktimit të përdorimit më të mirë dhe më efektiv të pronës së vlerësuar si tokë e pazhvilluar bazohet në supozimin se ajo nuk ka ndërtesa ose mund të pastrohet nga ndërtesat si rezultat i prishjes së tyre.

Përdorimi më efikas i tokës së përmirësuar

Kur analizohet përdorimi më efektiv i një parcele të përmirësuar toke, një studim autorizimi ligjor synon të shqyrtojë nëse pasuria e paluajtshme në fjalë përputhet me rregulloret ekzistuese për zhvillimin ose përdorimin e tokës dhe se si kjo përputhshmëri ose mospërputhje ndikon në vlerën e pronës. Në të njëjtën kohë, janë shqyrtuar shumë nga ato kufizime publike dhe private që janë marrë parasysh gjatë kontrollit të lejes ligjore për përdorimin e tokës si të lirë, por nga pikëpamja e përmirësimeve ekzistuese.

Në përgjithësi, një përdorim ekzistues lejohet ligjërisht sepse është kryer në përputhje me rregullat, rregulloret dhe kufizimet në fuqi.

Efikasiteti i përdorimit të tokës

Analiza e tregut nga një kompani udhëheqëse amerikane e shitjes me pakicë të ushqimit Analiza e tregut mund të ndahet në katër detyra funksionale: analiza në terren, analiza sasiore, analiza cilësore, sinteza (shih Figurën 16-2). Në kuadër të secilës prej këtyre detyrave realizohen qëllime të caktuara.
Qëllimi i parë është identifikimi i atyre faktorëve të ofertës dhe kërkesës që ndikojnë në koston e një opsioni të veçantë të përdorimit të tokës. Duhet të përcaktohet "tregu i synuar". Kjo e fundit përfshin identifikimin e atyre përdoruesve që kanë më shumë gjasa të blejnë ose marrin me qira këtë pronë.

Kujdes

Për shembull, tregu i synuar për apartamentet me dy dhoma gjumi mund të jenë profesionistët e rinj dhe çiftet e martuara pa fëmijë. Pasi të identifikohet tregu i synuar, analizohen pajisjet që mund të ofrojnë një “diferencë konkurruese midis pronës që vlerësohet dhe të gjitha pronave të tjera.

20. Vlerësimi i tokës: analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës.

Titulli i kësaj prone mund të vuajë nga disa defekte. Një pronar tokash fqinj mund të zotërojë një ndërtesë që cenon pronën.

Informacion

Mund të ketë varreza ose ndërtesa historike në kantier që nuk i nënshtrohen prishjes Nëse analisti beson se mund të ketë kufizime ligjore që do të ndikojnë në përdorimin e tokës, atëherë ai duhet të marrë një mendim nga një avokat i kualifikuar dhe i licencuar. Cilësia e burimeve të një siti Cilësia e burimeve të një siti lidhet funksionalisht me kapacitetin dhe efikasitetin e tij në kombinim me faktorë të tjerë të prodhimit.

Kapaciteti është një masë se sa faktorë mund të aplikohen në një vend. Një shembull do të ishte përcaktimi se sa kate duhet të ndërtohet një ndërtesë në një vend: pesëkatëshe ose dhjetëkatëshe.

Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të pasurive të paluajtshme

E rëndësishme

Këta faktorë zakonisht merren parasysh në testimin për produktivitetin maksimal. Shumë shpesh, testet e autorizimit ligjor, fizibilitetit fizik dhe fizibilitetit financiar çojnë në përfundimin se përdorimi ekzistues mund të vazhdojë.

Megjithatë, secili prej këtyre testeve mund të marrë në konsideratë edhe përdorime alternative ose veprime të caktuara në lidhje me përdorimet ekzistuese, dhe rrjedhimisht kostot përkatëse, në mënyrë që pasuria e paluajtshme që vlerësohet të jetë më e vlefshme. Janë këto kosto që bëhen objekt analize kur studiohet produktiviteti maksimal. Nëse ndryshimet në pronën e paluajtshme rrisin ose ruajnë vlerën ekzistuese, atëherë këto kosto do të kontribuojnë në përdorimin më produktiv dhe kjo duhet të reflektohet në përcaktimin e përdorimit më produktiv.

Analiza e përdorimit më të mirë

Në këtë rast do të ketë kosto për prishjen dhe asgjësimin e objektit ekzistues. Në praktikë, një pronar i mundshëm i pronës do të rizhvillojë një vend vetëm nëse vlera e mbetur e ndërtesave është e ulët.

Në varësi të asaj se sa afër në kohë është përdorimi i përzgjedhur që kërkon ndërtim të ri me datën e vlerësimit, përdorimi ekzistues mund të konsiderohet një përdorim i ndërmjetëm. Kështu, nëse, sipas planit për zgjerimin e tokës urbane, ndërtimi i vilave do të arrijë në truallin e analizuar në pesë vjet dhe periudha e kërkuar për prishjen e ndërtesave ekzistuese dhe ndërtimin e një vilë të re është një vit, katër - funksionimi vjetor i pronës industriale ekzistuese konsiderohet si përdorim i ndërmjetëm.

Kriteret e analizës së përdorimit më të mirë

Efikasiteti maksimal: shqyrtimi se cili prej përdorimeve financiarisht të realizueshme do të prodhojë të ardhurat maksimale neto ose vlerën maksimale aktuale. Për të përdorur saktë qasjet e vlerësimit, si dhe për të dhënë një përgjigje në lidhje me realizueshmërinë e ekzistencës së vazhdueshme të përmirësimeve të disponueshme në sit, përcaktimi i metodës së përdorimit më të mirë dhe më efektiv kryhet në 2 faza: 1.

Për truallin si të lirë; 2. Për një parcelë toke me përmirësime ekzistuese Si rregull i përgjithshëm, qarkullimi i parcelave të tokës rregullohet nga legjislacioni civil, përveç nëse përcaktohet ndryshe nga legjislacioni për tokën, pylltarinë, ujin, legjislacionin për nëntokën, për mbrojtjen e mjedisit dhe ligje të veçanta federale.

Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës

Topografia e sitit matet, shpatet që nuk i nënshtrohen zhvillimit dhe vërehen ndryshime në nivelet e sitit. Janë analizuar mostrat e tokës dhe nëntokës të marra në pika të ndryshme. Zhvilluesi duhet të dijë cilësinë mbajtëse të tokës dhe vetitë e saj kulluese. Cilësia e ngarkesës përcakton se cilat lloje ndërtesash mund të vendosen në vend dhe çfarë lloj themeli duhet të vendoset nën to.

Është e nevojshme të përcaktohet nëse ka formacione shkëmbore në vend që do të kërkonin shpërthim të shtrenjtë për t'u hequr. Vetitë kulluese (përshkueshmëria) e tokës përcaktojnë aftësinë e saj për të thithur ujin.

Është identifikuar çdo problem me kullimin. Kontrollohet disponueshmëria e rrjeteve të shërbimeve dhe niveli i shërbimeve të ofruara. Është e nevojshme të identifikohen çdo objekt të jashtëm, ekzistenca e të cilave mund të krijojë bezdi dhe të dëmtojë zhvillimin e planifikuar.

2. vlerësimi i pasurive të paluajtshme

Ekspresiviteti arkitektonik arrihet me korrespondencën e formave dhe vëllimeve të ndërtesës me qëllimin e saj, pamjen e përgjithshme të ndërtesës, proporcionalitetin e pjesëve të saj, përdorimin e materialeve të përshtatshme të përfundimit dhe punën me cilësi të lartë. Në të njëjtën kohë, cilësitë estetike të ndërtesës mund të ngrihen në nivelin e artit. Kërkesa për efikasitet vendoset në të gjitha ndërtesat dhe është që nëse plotësohen të gjitha kërkesat teknike, kostoja e saj, e llogaritur për 1 m2 sipërfaqe ose për 1 m3 vëllim, të mos kalojë kufirin e vendosur. Ulja e kostove të ndërtimit është një nga detyrat më të rëndësishme ekonomike kombëtare.
Kështu, nëse një bashki ka miratuar Rregullat e Përdorimit dhe Zhvillimit të Tokës (në tekstin e mëtejmë referuar si Rregullat), atëherë parcelat e tokës që përfshihen në të njëjtën zonë territoriale (nënzone) dhe ndërtesat e banimit që ndodhen në to bien nën të njëjtin regjim ligjor përdorimi. , ndërtim dhe rikonstruksion (nuk ka rëndësi nëse janë daça, kopsht, për parcela shtëpiake private apo ndërtime banesash individuale). Aty ku Rregullat nuk janë miratuar ende, parametrat e specifikuar për ndërtimin e banesave individuale dhe parcelat shtëpiake private përcaktohen nga zyrtarët përkatës komunal që lëshojnë lejet e ndërtimit, të udhëhequr nga dhjetëra akte të ndryshme rregullatore ligjore me fuqi të ndryshme ligjore dhe përkatësi të industrisë, si dhe konsiderata që nuk lidhen me ligjin.

2 mënyrat më efektive për të përdorur tokën

Ulja e kostos së një ndërtese mund të arrihet me planifikim racional dhe duke shmangur ekseset gjatë vendosjes së sipërfaqeve dhe vëllimeve të ambienteve, si dhe në dekorimin e brendshëm dhe të jashtëm; zgjedhja e strukturave optimale duke marrë parasysh llojin e ndërtesës dhe kushtet e funksionimit të saj; përdorimi i metodave dhe teknikave moderne për prodhimin e punimeve të ndërtimit, duke marrë parasysh arritjet e shkencës dhe teknologjisë së ndërtimit. Për të zgjedhur zgjidhje ekonomikisht të realizueshme, është vendosur që ndërtesat të ndahen sipas kapitalit në katër klasa, në varësi të qëllimit dhe rëndësisë së tyre. Në të njëjtën kohë, Klasa I përfshin ndërtesat për të cilat janë vendosur kërkesa të shtuara, dhe Klasa IV përfshin ndërtesat për të cilat kërkesat minimale janë të pranueshme.

Zgjedhja e metodës varet nga shkalla e riorientimit të qëllimit aktual të pronës që vlerësohet, niveli i rrezikut të opsionit në shqyrtim, norma e kërkuar e kthimit dhe periudha e rikuperimit të kapitalit dhe koha e zbatimit të opsionit të propozuar. për shfrytëzimin e pronës. Lloji i përdorimit që siguron përfitimin më të madh të tokës është më efektiv.

Baza e të gjitha metodave të përdorura për përcaktimin e vlerës së një trualli për të zgjedhur opsionin më efektiv është e ashtuquajtura teknikë e mbetur. Të ardhurat nga toka konsiderohen si balanca midis të ardhurave totale të krijuara nga pasuritë e paluajtshme dhe atyre shumave të të ardhurave që sigurohen nga tërheqja e fuqisë punëtore, kapitalit, aktiveve fikse (ndërtesa dhe struktura funksionale).

Meqenëse aktiviteti i vlerësimit përfshin përcaktimin e vlerës së tregut, analiza e përdorimit më efektiv identifikon përdorimin më fitimprurës dhe konkurrues të një prone të caktuar.

Baza e kostos së çdo pasurie të paluajtshme është kostoja e truallit. Ndërtesat dhe strukturat e vendosura në të mund të ndryshohen, por karakteristikat themelore të vendit zakonisht mbeten të njëjta. Në të njëjtën kohë, të ardhurat e një siti të veçantë varen nga efikasiteti i përdorimit të tij. Një investitor, kur zgjedh një parcelë toke në një treg specifik, kupton se ndryshimi në koston e parcelave të ndryshme shpjegohet nga karakteristikat e tyre cilësore.

Analiza e përdorimit më efektiv të një prone përfshin kryerjen e një studimi të detajuar të situatës së tregut, karakteristikat e pronës që vlerësohet, identifikimin e opsioneve të kërkuara nga tregu që janë në përputhje me parametrat e pronës që vlerësohet, llogaritjen e përfitimit të çdo opsion dhe duke vlerësuar vlerën e pronës për çdo opsion përdorimi. Kështu, përfundimi përfundimtar për përdorimin më efektiv mund të bëhet vetëm pas llogaritjes së kostos.

Përdorimi më i mirë dhe më efikas i një prone është përdorimi i një trualli të lirë ose të zhvilluar, i cili është ligjërisht i mundshëm dhe i projektuar siç duhet, fizikisht i realizueshëm, i pajisur me burimet e duhura financiare dhe siguron vlerën maksimale.

Përdorimi optimal i një toke përcaktohet nga faktorët konkurrues të tregut të caktuar të cilit i përket prona që vlerësohet dhe nuk është rezultat i spekulimeve subjektive të pronarit, zhvilluesit ose vlerësuesit. Prandaj, analiza dhe përzgjedhja e përdorimit më efektiv është, në fakt, një studim ekonomik i faktorëve të tregut që janë të rëndësishëm për objektin që vlerësohet.

Lloji i përdorimit që siguron përfitimin më të madh të tokës është më efektiv. Baza e të gjitha metodave të përdorura për përcaktimin e vlerës së një trualli për të zgjedhur opsionin më efektiv është e ashtuquajtura teknikë e mbetur. Të ardhurat nga toka konsiderohen si balanca midis të ardhurave totale të krijuara nga pasuritë e paluajtshme dhe atyre shumave të të ardhurave që sigurohen nga tërheqja e fuqisë punëtore, kapitalit, aktiveve fikse (ndërtesa dhe struktura funksionale). Kostoja e një trualli, nga ana tjetër, përfaqëson diferencën midis kostos totale të të gjithë pronës dhe vlerës së mbetur të ndërtesave ose kostove të ndërtimit të tyre.

Përdorimi më i mirë i pasurive të paluajtshme ose mund të arrihet në bazë të ndërtesave ekzistuese, ose të përfshijë ndërtimin e përmirësimeve thelbësisht të reja, gjë që kërkon konsiderimin e parcelës së tokës si të lirë. Bazuar në këtë, vlerësuesit përdorin dy teknika kur analizojnë përdorimin më të mirë të pasurive të paluajtshme:

Përdorimi më efektiv i sitit si i pazhvilluar;

Përdorimi më efektiv i sitit si një zonë e ndërtuar.

Ekzistojnë këto arsye kryesore për përcaktimin e përdorimit më efektiv të tokës si të pazhvilluar:

1. Izolimi në vlerën e pasurive të paluajtshme vlera e vetëm truallit.

2. Përdorimi i metodës së krahasueshme të shitjes për të vlerësuar tokën e zhvilluar.

3. Llogaritja e humbjes në vlerë për shkak të vjetërsimit të jashtëm.

4. Vlerësimi i vlerës reale të tokës si pjesë e një prone të paluajtshme që është jooptimale për një zonë të caktuar

Analiza e përdorimit më efektiv të një zone të ndërtuar bëhet për dy arsye:

1. Identifikimi i llojit të përdorimit të pronës që siguron kthimin më të lartë total në kapitalin e investuar.

2. Identifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme në treg të të njëjtit qëllim me një nivel të krahasueshëm efikasiteti përdorimi.

Le të shqyrtojmë ndryshimin midis përdorimit më efikas të një siti pa ndërtesa dhe një prone me ndërtesa duke përdorur shembullin e pasurive të paluajtshme industriale që kanë emetime toksike. Zona në të cilën ndodhet objekti i analizuar, për shkak të karakteristikave të tij natyrore, po zhvillohet si zonë banimi periferike.

Efikasiteti maksimal i përdorimit të një siti pa ndërtesa ka shumë të ngjarë të bazohet në përdorimin e tij si një vilë banimi. Në këtë rast do të ketë kosto për prishjen dhe asgjësimin e objektit ekzistues. Në praktikë, një pronar i mundshëm i pronës do të rizhvillojë një vend vetëm nëse vlera e mbetur e ndërtesave është e ulët.

Metoda e përcaktimit të përdorimit më të mirë dhe më efektiv të pronës së vlerësuar si tokë e pazhvilluar bazohet në supozimin se ajo nuk ka ndërtesa ose mund të pastrohet nga ndërtesat si rezultat i prishjes së tyre. Si rezultat, vlera e tokës përcaktohet bazuar në zgjedhjen e opsioneve të mundshme të përdorimit që sigurojnë përfitimin e pasurive të paluajtshme, dhe

përzgjedhja e parametrave të objekteve të pasurive të paluajtshme në përputhje me një qëllim të caktuar.

Mundësia e përdorimit të një trualli si të pazhvilluar ka dy varietete kryesore:

1. Përdorimi i një trualli për spekulime, pra për shitjen e saj pa përmirësime tek një investitor i cili më pas do ta zhvillojë atë në përputhje me kërkesat e tregut ose preferencat e tij. Ky opsion është i zbatueshëm kur tregjet e pasurive të paluajtshme janë të mbingopura.

2. Zhvillimi i truallit me ndërtesa dhe struktura të reja, duke përfshirë:

"Zhvillimi pa përdorim të ndërmjetëm, nëse një përdorim i ri është duke u konsideruar dhe pranuar nga tregu në datën e analizës;

"Zhvillimi me përdorim të ndërmjetëm përfshin ruajtjen e përkohshme të një opsioni ekzistues përdorimi derisa një opsion i ri të jetë i kërkuar nga tregu, bazuar në parashikimin e situatës së tregut; "ndarja ose kombinimi i një trualli për të arritur përdorimin më efektiv; "Zhvillimi i një trualli me ndërtesa të reja, të ngjashme në qëllim dhe parametra fizikë me objektin ekzistues. Situata më e zakonshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme në bazë të një trualli të pazhvilluar është moszhvillimi i tij i kushtëzuar. Kjo për faktin se në analizën e analizuar vend ka një ndërtesë që ndikon në vlerën e objektit Në këtë rast, zgjedhja e opsionit për përdorimin më efektiv të vendit si të pazhvilluar merr formën e projektimit të investimit në fazën e vendimmarrjes.

Në këtë rast, vlerësuesi duhet t'i përgjigjet një numri pyetjesh:

1. Si mund të përdoret një ngastër toke nëse nuk është realisht e zhvilluar ose mund të pastrohet nga ndërtesat ekzistuese?

2. Çfarë lloj ndërtese apo strukturash të tjera që mbështesin përdorimin e zgjedhur mund të ndërtohen në këtë tokë, bazuar në karakteristikat e saj fizike dhe të tjera, dhe në çfarë afati kohor?

3. A duhet të konsiderohet përdorimi ekzistues si përdorim i përkohshëm?

Për shembull, nëse kërkohet punë ndërtimore për të arritur përdorimin më efikas të tokës, vlerësuesi duhet të përcaktojë:

Kostot e prishjes së ndërtesave ekzistuese;

Lloji i përdorimit sa më efektiv të pronës (zyrë, hotel, magazinë, etj.), që korrespondon me standardet aktuale të tregut dhe përfshin elementë me çmimet më të arsyeshme;

Karakteristikat e ndërtesave optimale që duhet të ngrihen për të maksimizuar përdorimin e karakteristikave të mundshme të sitit (numri i kateve, sipërfaqja optimale e njësive funksionale, numri i këtyre njësive, etj.);

Niveli i qirasë dhe kostot operative;

Kostoja e ndërtesave që po ndërtohen, duke marrë parasysh kostot e financimit.

Përdorimi më efektiv i një trualli si të ndërtuar, presupozon ruajtjen e ndërtesave ekzistuese në vendin e analizuar. Mundësia e përdorimit të një trualli si të ndërtuar ka dy lloje kryesore:

1. ruajtjen e qëllimit ekzistues të pronës që vlerësohet;

2. ndryshimi i qëllimit ekzistues të pronës që vlerësohet.

Në të dyja rastet, nevoja dhe mundësia merren parasysh:

Ruajtja e volumit dhe cilësisë ekzistuese të shërbimeve të ofruara nga pasuritë e paluajtshme;

Kryerja e punimeve ndërtimore për rikonstruksionin e ndërtesave për përmirësimin e klasit të tyre dhe ndryshimin e tarifave të qirasë;

Kryerja e punimeve ndërtimore për zgjerimin e zonës nëpërmjet shtesave shtesë ose ndërtimit të kateve shtesë;

Reduktimi i hapësirës ekzistuese nëpërmjet prishjes së pjesshme.

Vlerësuesi, duke krahasuar opsionin ekzistues të përdorimit për ndërtesat e vendosura në truall me opsionin optimal të ndërtimit, duhet të marrë një përgjigje për pyetjet e mëposhtme:

1. A këshillohet vazhdimi i funksionimit të godinës në gjendjen aktuale?

2. Cilin opsion për rikonstruksionin e ndërtesës duhet të zgjedh: rindërtim, zgjerim, prishje të pjesshme?

3. Si dhe në çfarë afati kohor do të kompensohen shpenzimet?

Opsioni më optimal për përdorimin e ndërtesave do të sigurojë koston maksimale të pasurive të paluajtshme tërheqëse për investime, duke marrë parasysh shkallën e kthimit të përcaktuar në përputhje me rrezikun e opsionit të zgjedhur. Është e qartë se rreziqet e ruajtjes së përdorimit ekzistues të pronës dhe opsionet e ndryshme të rizhvillimit nuk do të jenë të njëjta.

Raporti i vlerësimit duhet të ndajë përdorimin më të mirë të sitit si të pazhvilluar nga përdorimi më i mirë i sitit siç është zhvilluar. Raporti i vlerësimit duhet të identifikojë, shpjegojë dhe arsyetojë qartë qëllimin dhe përfundimin për çdo përdorim.